美股开户者
很多人说：房价不能再涨了，再涨就要崩溃了。这样叫了很多年，房价还在涨。很多老百姓是省吃俭用存首付，看着90平以下的经适房涨价不断压低生活质量。而实际上，有很高净值人群，也就是所谓的富人，在念着不一样的房产经。
我们先来认识一下高净值人群的特点：1、净资产高；2、财产性收入高；3、工资性收入稳定。通俗地讲，就是工作好收入高有积蓄还会理财。如果一定要对照出具体形象，那么就是一对35-40岁的夫妻，工资性收入在每年100-150以上（含绩效和红利等），有两套还完贷款的房子，500-1000万的流动资产。别问这些钱哪来的，总之这个群体就是这样的，有兴趣可以去看胡润高净值人群描述。
或者看官会说，这么有钱了，不要工作了，天天去旅游。他们倒是会去旅游，但也努力工作（这是多年形成的习惯和价值观念，受不了自己游手好闲）。或者看官又会说，拿钱去炒股啊！多数这种高净值又还在工作的人（通常职务比较高或者技术含量高），是没有能力进行过于复杂的理财行为的。那么他们会怎么理财?一种是成为银行的私银客户，或者是买各类基金。但财商高的高净值人群，都在进行扩大负债。
扩大负债是什么意思？就是向银行借钱。看官会说，你这么有钱了，为什么还借钱？越是有钱的，越是借钱。因为在通胀预期背景下，你今天从银行借出100万，明年还105万，你还是赚的。不信放大周期看看，以最初略的1.05计算，10次方后是1.629。也就是说当时如果能拿到这么低息的信贷，即使是以年为单位进行复利，那么十年后也只要还162.9万。而这购买力是完全不同的。
看官会问了，货币不会永远通胀下去吧?但还别不服，货币一直在通胀，整个人类历史会对通胀进行周期性的修复，比如津巴布韦会用新货币替代100万亿，但用不了多久，还会走上通胀道路。这个就不多讨论了。拐回来。
富人之所以富，是因为他适当举债，这样就规避了资产被通胀洗劫。也就是所谓的“负债端配置”。说复杂了没意思，我说简单点。比如说还是上面那家人，两套房子估值850万*2,1700万（以一线城市中高端房产估算），加上流动现金和其它资产配置，估个好算的数，2500万（每年接近100万的收入）。那么他们会卖掉其中一套，手上就有1650万现金，这就可以贷款买5000万左右的房子。从家庭财务上来看，自有2500万的财产，向银行借贷3350万，杠杆比为1:1.34。而且5000万的房子肯定是出租而不是自住（这只是扩大负债而不是升级消费，同等水准的出租在7万每月），加上年收入100-150万，完全还得起这个房贷。
那么也就是说，这家人买得起也供得起，只是扩大负债，短期的房价涨跌对他们来说，毫无影响。对配置的房产要求便只有一个：要有足够稀缺性，跌了也能因为稀缺涨回来。市场上有没有这种房子呢?听我慢慢道来。
大家知道北京市寸土寸金，四环边上要是能有个别墅，那自然价格不菲。比如下图：
这是东山墅，别看他是四环外，但对面就是朝阳公园，别墅设计也好。刚私有化成功的某虎老板就住这，还有一大堆开特斯拉的互联网新贵也住这边。贵吗?贵！由于稀缺，好点的独栋过亿的比比皆是。别想着这种独栋别墅会跌到哪去，不会的。借用丽兹行一位金牌销售的话：这种楼就是给土豪住的，中国大地只要不打土豪，就会不断出土豪。也就是说，只要不打土豪，不说一定会涨，至少跌不到哪里去。
可是刚才我们那对高净值夫妇只能承受5000万啊，买不起这一个亿的啊！别着急，跟我走，本中介带你看看别的地方去。
四元桥附近的嘉林花园，很多文艺界人在那住过。下面的京润水上花园更是三教九流。有熟悉高端物业的会问：边上的霄云8号不是比这些别墅差不多嘛？差多了，这个一会儿再讲。
还有京承边上的富成花园，这也是老牌别墅。想打球腿着向北就是球场（说要关北辰好多年了也没关）。这几个别墅，5000万真的可以拿下。
看官会说：你别骗人了，拿个没有图的破房子说事。别着急，先盯着可翻建三个字，再跟着我看几个新闻。
富成花园是下手早的，400配400的绿地，然后吃掉200+绿地，加上上盖，使用面积至少增加60-80%。 再向后，很多别墅也开始扩建。
再比如后来的嘉林花园
看官会说：挖槽！这些富人太无法无天了，他们怎么和赵薇一样，想干嘛就干嘛！政府管不了吗？
政府倒是想管，但没有一个真正管的上的部门，规划委倒是可以管侵占绿地，但人家机构逼格那么高，怎么会审批一个小别墅翻建呢？到底是翻建还是扩建，按理说应该是建委，但建委也是高冷范。这事最后都是城管管不管，城管不管便没人真的管。一般对于别墅业主来说，隔壁改扩建也是忍着的，只要别越界，别把地基挖坏了。为什么？因为保不齐明天咱也来改扩建啊！上文新闻里说富成花园90%改扩建过，也就是个群体性利益一致的例证。我们现在会看到嘉林花园的均价普遍比富成花园高，那就是因为嘉林花园后来被城管拆过一回叫停了一段，现在很多房子还有改扩建的空间。
改扩建这回事决定了别墅的估值，除了部分是业主手眼通天的因素以外，实际上也有法律上的强支撑。为啥？我们买一个普通商品房，塔楼，土地使用证你是有，但你真的有使用土地的权力吗？没有！因为你不能把20层的塔楼拆了，和你共同使用土地的其它19层的人都不干。但，别墅，尤其是独栋别墅可以。政府给他发的土地使用证就是土地使用证，从私产的角度看，他有使用这个土地的权力。你不让他在限高上突破规划，他挖深点总可以吧？用某土豪说的话：我就把整个使用证的土地挖个大坑，做了B1B2，然后再回填土，上面接着种草，不也没有违背规划侵占绿地吗?绿地还在啊！
到这里，看官看到重点了吧，别墅和一般商品房最大的区别在于：别墅的土地使用证有实际功效，别墅是和稀缺的城区土地资源强相关的。所以，上文的高净值夫妇，花5000万买了一个别墅，再破破烂烂，实际上买的是一块真真正正的土地，城市内合法的土地（使用权到期后的问题本文不讨论，太复杂了）。
看官如果被忽悠动了，明白土地的意义了，又问：北京那么贵，能有别处的吗？我分享一个想法：2028年，文昌航天中心发射火箭，航天员唐迁将代表中国人民登上月球。我清了一个北京土豪到文昌现场观看，我们躺在别墅前的海水浴池中央的水床上看火箭轰然而起，池子里的海豚也兴奋地吱吱吱叫。2030年，又是火箭发射，火星载人探测开始。我又请了这个土豪到水床中间看发射，这次不同的是，海豚长大了些，我又把池子扩大了50%。
仰望长空、星汉灿烂；海风徐徐，涛声在畔。土豪要不要花一两个亿砸我，给买走?殊不知，那全是我从银行借来的钱盖的，哈哈哈哈。 意淫完了，大家了解什么是扩大负债买稀缺资产了吧? 错别字就不改了，我去吃晚饭了。
如果你还在刷信用卡，那out了，有兴趣的朋友可以参考一下，之前的一篇文章：如何贷款年化1.5-2.5的资金回国
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