如何投资美股REITs（含买入和卖出策略）

美国REITs要怎么筛选出来？在同花顺直接搜索REITs是不行的，把筛选条件改成“房地产”，就可以筛选出来。

后面标注有“股权房地产投资信托”的字样，就是REITs了，但是这一个筛选条件，仍然有2百多家公司，作为什么都不懂的我们，应该如何去从中挑选出优秀的REITs呢？

再加入一个筛选条件：标准普尔500

前面我们提过，标准普尔500指数是记录美国500家上市公司的一个股票指数，由标准普尔公司创建和维护。

标准普尔公司是世界权威的金融分析机构，总部位于美国纽约市，在世界五百强中，排名199名。

这样一家巨头公司，筛选出的500家公司，这500家公司可以简单理解成美国上市公司前500强。

在选择成分股上面，标准普尔有一套严格的标准，凡是被它纳入标准普尔500指数的公司，都是有实力的优秀公司。

可以看到，加入这个筛选条件之后，就只剩下了26家公司，而且这26家全部都是REITs。

最后，我们再设置一个筛选条件：“市值大于100亿”，排除掉小市值的房地产信托公司。

可能有人会问，为什么要排除小市值的公司，小市值，不应该成长空间更大，未来的收益也会更大吗？

我告诉你，小市值还真不等于成长空间大，这中间没有必然的关系，相反，小市值的公司，更容易被大公司吃掉。

时刻记住，我们是在做投资，不是在赌博，不要把想当然的思维带入到投资领域，投资是严谨的，一切必须以数据和事实说话。

就好比在现实生活中，你作为女方，去相亲，你会挑选已经具备实力的男方，还是选一些财力实力都偏弱的男方？然后指着这个弱小的男生说他是潜力股，未来的成长空间更大？

你不会的，对吧，同样的事放到股市里，很多人就犯浑了，喜欢买小市值的股票，喜欢买几块钱的便宜的股票，这就是很大一部分人亏损的原因，他们是去股市里赌博，而不是去投资的。

回到话题，以上21只REITs，有没有什么方法能够继续筛选出更优质的REITs呢？

那就是看历史分红记录，一只优秀并且不断壮大的REITs，它的历史分红一定是非常稳定，并且分红逐年递增的。

因为只有这样，才表明，公司确实是赚到了钱，并且每年赚的钱越来越多，因为分红是要拿出真金白银来回馈股东的，而不是像某些公司，财报做的很漂亮，但实际公司账上连几百万都掏不出来。

这里我们需要用到“雪球网”来查询REITs的分红记录。

我们先来看看美国电塔，股票代码AMT，（美国电塔在雪球网被翻译成美国铁塔，因为每个软件的翻译会有差别，这里搜索股票尽量用股票代码）

美国电塔的分红是非常稳定的，并且逐年增加，入选优秀REITs。

再看看沃纳多房地产基金的分红记录，股票代码VNO。

这样看上去，沃纳多的分红好像挺稳定的，但是再往前几页翻，就会发现，沃纳多的分红连续多年几乎维持在0.6美元上下小幅波动，分红没有呈明显的上涨，可以把沃纳多淘汰。

根据这个方法去筛选，我们保留了13只优秀REITs。

以上13只REITs可以说是美股里最优秀的REITs了。如果不想再继续深入研究的，可以任意挑选以上3-5只REITs买入。

当然，可别忘了我们投资股票的五大步骤：价值选股→估值计算→分批买入→长期持有→分批卖出。

这些美股REITs的估值如何计算呢？

同样也是看股息率，打开理杏仁网站：搜索框内输入股票代码：例如：美国电塔

美国电塔截止2020年6月14日，股息率1.53%，股息率近10年来大致处于1%-2% 之间波动，再看看亚历山大房地产：

亚历山大房地产截止2020年6月14日，股息率2.35%，股息率近10年来大致处于2%-4% 之间波动。

下图是艾芙隆海湾社区，它截止2020年6月14日，股息率3.73%，股息率近10年来大致处于2.2%-4.5% 之间波动。

我们发现，美股的优秀REITs股息率普遍要比港股REITs的更低，这是为什么呢？

主要是美国的十年期国债收益率非常低，大概在1.8%附近，2020年直接跌破了1%，这么低的收益率，会造成一个结果，那就是美国的投资者对股票、基金、REITs的股息率预期并不高，只要比十年期国债收益率高一点点就很满足了。

因此，投资REITs看的是各自的历史股息率，只要当下的股息率处于历史的顶部区域（股息率越高，股价越便宜），就可以开始分批买入了。

买入的方法之前也说了很多次，这里再说一次，后续就不再赘述了。

买入REITs可以采取分批买入和每月定投。

分批买入：将资金分成3份（比如3/3/4），当美股REITs的股价下跌到股息率处于历史顶部时，买入第一份资金，后期股价每下跌10%，再买入一份，直至资金全部买入。

每月定投：当美股REITs的股价下跌到股息率处于历史顶部时，根据自己的所能承受的资金量，每月买入一份（比如你的每月可投资金额为1000美元，则买入1000美元），当股息率脱离顶部区域，开始减少时，可以停止定投或者也可以下个月继续定投（因为是长期投资）。

当目标REITs按照以上的方法全部买入后，就可以长期持有了，那么什么情况下应该卖出呢？

1，当目标REITs的核心资产失去竞争力时。

2，当目标REITs的股息率处于历史底部时。

3，当发现更好的投资标的时。

碰到以上3种情况，我们才应该卖出手中的REITs,否则，就可以继续持有，每年吃稳定的分红。

我们再来看个有趣的事，为什么有些股票，它以前的股价是负数？比如艾芙隆海湾社区（AVB）2009年3月5日，股价为-11.65美元。

还真奇怪，以前的股价是负数，难道那一年我买它不仅不需要花钱？它还要倒贴钱给我？

你的想法距离真相已经很近了。

真相是：那一年不论你花多少钱，持有到现在，依靠公司的分红，就已经把当年投资的资金全部收回了。

2009年3月份，不论你是买入了50万，还是500万、5000万、5亿还是50亿……截至2019年，你已经把所有的资金通过分红全部收回。

与此同时，股票账户上的持有数量和市值，都是净赚的，而且，不卖出股票，每年依然有源源不断的分红收入。

这就是持有优秀公司和优秀REITs所享受到的超额收益。

而此时的短线投机客还在不断地追涨杀跌……

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