第一服务(02107HK)上市打新建议：不建议申购-美股开户者

一、公司概况

第一服务(02107)为物业管理公司，大股东为当代置业(01107)董事长张雷，于2020中国物业服务百强企业第31名。致力于物业生命周期各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。

二、发行概况

第一服务：02107.HK

招股价:1.86-2.46港元
总市值：18.6-24.6亿港币

亿市盈率：以上限价2.46元计算，市值约24.6亿元(以19年经调整纯利约7,827万人民币计算，市盈率约28.5倍)

发售股数：发售2.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

募资总额：4.65-6.15亿港币
公开发售募资额：0.465-0.615亿港币
保荐人：海通国际

一手入场费：6311.98港币

每手:2500股

申购日期：2020年10月12日—2020年10月15日
交易日期：2020年10月22日

绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

财务状况：

17至19年收入分别为3.79亿人民币、4.95亿人民币、6.24亿人民币，20年首四个月收入为2.24亿人民币

17至19年毛利分别为1.23亿人民币、1.64亿人民币、2.17亿人民币，20年首四个月毛利为7,467万人民币

17至19年纯利分别为3,964万人民币、5,087万人民币、7,729万人民币，20年首四个月纯利为1,551万人民币

17至19年经调整纯利分别为3,964万人民币、5,087万人民币、7,827万人民币，20年首四个月经调整纯利为2,577万人民币(若不涉及上市开支)

首次公开发售前进行融资︰

于第一物业于新三板挂牌期间，其经历多轮增资及发行股份，于17年7月至19年9月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约64.8%至19%，并设六个月禁售期，其中前期投资者包括上海鼎晖耀家、CICC Global、上海鸥堤蔼、上海矗源

上市后主要股东架构︰

张雷先生持股39.6%

张鹏先生持股17.1%

其他前期股东持股18.3%

公众股东持股25%

集资所得资金用途︰

集资所得其中约50%用于寻求战略或投资物业管理公司;

约20%用于投资能源运维项目及取得能源运维权;

约5%用于研发绿色科技;

约10%用于提升资讯科技系统及发展智慧社区;

约5%用于吸引及培养人才;

约10%将用于一般业务营运及用作营运资金

公司竞争力:

公司专注于提供涵盖整个物业生命周期的物业管理服务及绿色人居解决方案，包括物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务截至20年4月底止，在管建筑面积达1,500万平方米，而来自当代置业集团的在管建筑面积占72.6%

公司客户主要包括物业开发商、业主及住户，向当代置业集团提供服务产生的收益占去年总收入约18%，而五大客户则占22.1%

当代置业(1107)董事长张雷先生于99年12月创建北京当代，为第一物业的前身之一，该公司自01年起开始于北京向当代置业集团提供物业管理服务，公司前身为第一物业及第一人居，两者分别于16年5月及18年3月在新叁板挂牌，其后于19年12月终止挂牌。而第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来

公司的在管建筑面积由2017年12月31日的710万平方米以38.9%的复合年增长率增加至2019年12月31日的1370万平方米，并进一步增加至2020年4月30日的1500万平方米。合约建筑面积由2017年12月31日的1140万平方米以 50.2%的复合年增长率增加至2019年12月31日的2570万平方米，并进一步增加至2020年4月30日的2700万平方米。

财务资料显示，收益由2017年的人民币3.792亿元以复合年增长率 28.4%增加至2019年的6.247亿元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以 18.4%的复合年增长率增长。纯利由2017年的人民币4180万元以复合年增长率 41.6%增加至2019年的人民币8390万元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以26.1% 的复合年增长率增长。于2020年4月30日的合共99个物业管理项目中，33个获授予“绿色建筑”认证，总在管建筑面积为670万平方米，并产生收益人民币7570万元，占截至2020 年4月30日止四个月总收益的33.6%。

公司可依靠控股股东集团带来商机，同时不断努力建立及培养与第三方开发商的关系。于往绩记录期间，公司管理自控股股东集团获取的所有项目。控股股东集团专注于物业开发、物业投资以及相关业务。控股股东集团包括当代置业集团(01107)、当代投资集团及极地控股集团。于最后实际可行日期，当代置业由张雷最终拥有66.11%权益。当代投资由张雷及其女儿张心雨最终及全资拥有。极地控股由张雷、其家族成员及若干其他个人为受益人的全权家族信托最终及全资拥有。

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人：海通国际

海通国际跟在国际投行混点业绩还行，自己就是付不起的阿斗！

五、中签率预估

发售2.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权，10%公开发售,按10%回拨，甲组12500手、乙组12500手、预计一手中签率20%左右！

六、新股点评

1.第一服务(02107)为物业管理公司，大股东为当代置业(01107)董事长张雷，于2020中国物业服务百强企业第31名，公司为一只中小型物管股，估值大致与同业相同！没有性价比！

2.业绩增长是一个亮点：收益由2017年的人民币3.792亿元以复合年增长率 28.4%增加至2019年的6.247亿元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以 18.4%的复合年增长率增长。纯利由2017年的人民币4180万元以复合年增长率 41.6%增加至2019年的人民币8390万元，而同期2019中国物业服务百强企业平均以26.1% 的复合年增长率增长。于2020年4月30日的合共99个物业管理项目中，33个获授予“绿色建筑”认证，总在管建筑面积为670万平方米，并产生收益人民币7570万元，占截至2020 年4月30日止四个月总收益的33.6%。

3.于第一物业于新三板挂牌期间，其经历多轮增资及发行股份，于17年7月至19年9月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约64.8%至19%，并设六个月禁售期，其中前期投资者包括上海鼎晖耀家、CICC Global、上海鸥堤蔼、上海矗源

4.整个物业板块涨幅都不错！