合景悠活(03913HK)港股打新建议：（谨慎申购）

一、公司概况

合景悠活(3913)为中国的综合物业管理服务供应商，据中国指数研究院发佈的2020中国物业服务百强企业，排名第17位。于10月初，合资格合景泰富股东持有2股股份可获派发1股合景悠活.

二、发行概况

合景悠活：03913.HK

招股价：7-8.13港元
总市值：141.4-164.04亿港币

亿市盈率：以上限价8.13元计算，市值约164.04亿元(若以20年首四个月纯利，估算今年纯利约为2.43亿人民币，市盈率约61倍)

发售股数：发售3.83亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权(合景泰富股东将获提供优先发售中合共7,062万股预留股份，相当于国际配售提呈发售股份约20.5%)

募资总额：26.81-31.13亿港币
公开发售募资额：2.681-3.113亿港币
保荐人：农银国际、华泰国际

一手入场费：8211.93港币

每手:1000股

申购日期：2020年10月19日—2020年10月22日
交易日期：2020年10月30日

绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

财务状况：

- 17至19年收入分别为4.63亿人民币、6.59亿人民币、11.2亿人民币，20年首四个月收入为4.27亿人民币

- 17至19年毛利分别为1.04亿人民币、1.82亿人民币、4.19亿人民币，20年首四个月毛利为1.67亿人民币

- 17至19年纯利分别为4,414万人民币、7,968万亿人民币、1.84亿人民币，20年首四个月纯利为7,617万人民币

- 17至19年经调整纯利分别为4,414万人民币、7,968万亿人民币、1.88亿人民币，20年首四个月经调整纯利为8,120万人民币(若不涉及上市开支)

上市后主要股东架构︰

- 合景泰富主席孔健岷先生家族持股51.6%

- 徐锦添先生持股2.25%

- 其他合资格合景泰富股东持股30.66%

- 其他公众股东持股15.49%

基石投资者∶

- 引入8名基石投资者分别为高瓴资本基金认购5,000万美元、其馀7名投资者包括Orchid China、嘉实国际投资、Valliance、中国联塑、雪湖资本、奥陆资本、Aspex等7位投资者分别认购1,000万美元，合共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)股份，按中间价计算，约占发售股份32.09%，设六个月禁售期

集资所得资金用途︰

集资所得其中约60%用于战略性收购及投资机会；

约25%用于升级智能服务系统；

约10%用于进一步丰富增值服务；

约5%用于一般业务用途及营运资金

公司竞争力:

- 公司长受惠于合景泰富的支持，合景泰富为大湾区具有领导地位的大型物业发展商，将构成自合景泰富分拆，约九成收入来自合景泰富发展的住宅及商业物业

- 于20年4月底，公司管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1,890万平方米，以及管理30个商业物业，总在管建筑面积为330万平方米

- 客户基础主要包括物业发展商、业主、业主委员会、租户及住户，去年来自向五大客户销售的收入占总收入约49.2%，而最大各户合景泰富则占47%

- 公司历史可追溯至04年，当时开始为合景泰富集团开发的物业提供住宅物业管理服务，截至20年4月底，已扩展至38个城市及自治县，包括北京、上海、成都及苏州等大城市。公司于19年也开始为第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理营运服务。根据中国指数研究院资料显示，公司于2020年中国物业服务百强企业中分别排行17

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人：农银国际、华泰国际

农银国际

华泰国际

农银算个老实人不会有大的作为护盘还是算积极、华泰国际一般般，两人都是平庸无能之辈！

五、中签率预估

发售3.83亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权(合景泰富股东将获提供优先发售中合共7,062万股预留股份，相当于国际配售提呈发售股份约20.5%)，按10%回拨，甲组1910手、乙组19170手、超50倍轻而易举，甲组95850手、乙组95850手，预计一手中签率20%左右！

六、新股点评 

1.合景悠活(3913)为中国的综合物业管理服务供应商，据中国指数研究院发佈的2020中国物业服务百强企业，排名第17位，属于中型物管股，业务增长迅速这个确实优势，但你也不能狮子大开口，以上限价8.13元计算，市值约164.04亿元(若以20年首四个月纯利，估算今年纯利约为2.43亿人民币，市盈率约61倍)，一般的物业公司市盈率30倍左右，算一个正常的范围吧！

2.公司的收入由2017年的人民币4.63亿元增至2018年的6.59亿元，再增至2019年的11.25亿元。净利润由2017年的人民币4410万元增至2018年的7970万元，再增至2019年的1.85亿元。

3.由于涉及二送一红股，或有不少合景泰富公众股东在获派合景悠活股份后选择卖出，变相上市初期或有一段抛压！

4.引入8名基石投资者分别为高瓴资本基金认购5,000万美元、其馀7名投资者包括Orchid China、嘉实国际投资、Valliance、中国联塑、雪湖资本、奥陆资本、Aspex等7位投资者分别认购1,000万美元，合共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)股份，按中间价计算，约占发售股份32.09%，设六个月禁售期，知名基石算数打了一针强心针吧！

5.虽然物业股是市场的香饽饽，最近可能不香了，上市表现也差强人意，最近物业股又赶上集体回调！

七、操作计划

建议谨慎申购，看看下午的卓越收盘3%的涨幅，可以说是闷杀乙组还有融资的了，走的早基本没有亏钱，走的晚自己心里还没有数吗？不说了，说了都伤心，还好没亏钱！乙组和融资真心不敢上了，就用现金免费且又有暗盘的券商打一点现金吧，反正也挣不了几个钱，最近的形势：暗盘即巅峰，没有暗盘都不知道能不能挣钱！觉得没有意思的就好好在一旁看戏就行，估计也没什么看头：保荐人一般、估值又贵、还有资本做局！磊哥你就这么缺钱吗？到处站台！呸，下贱，你不就是馋人家身子(银子)

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