祥生控股(02599HK)上市打新建议：不建议申购-美股开户者

一、公司概况

祥生控股为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，总部位于上海且深耕浙江省，于19年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占到浙江省物业合约销售总额的5.1%。

二、发行概况

祥生控股：02599.HK

招股价：4.8-6.2港元
总市值：115.2-186亿港币

亿市盈率：以上限价6.2元计算，市值约186亿元。(以19年经调整后净利润约23.1亿人民币计算，市盈率约7.3倍)

发售股数：发售6亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权。

募资总额：23.4-37.2亿港币
公开发售募资额：2.304-3.72亿港币
保荐人：建银国际、农银国际

一手入场费：6262.48港币

每手:1000股

申购日期：2020年10月30日—2020年11月11日
交易日期：2020年11月18日

绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

财务状况：

17至19年收入分别为62.9亿人民币、142.1亿人民币、355.1亿人民币，20年首四个月收入为85.5亿人民币。

17至19年毛利分别为8.33亿人民币、29.9亿人民币、84.8亿人民币，20年首四个月毛利为17.6亿人民币。

17至19年净利润分别为亏损3亿人民币、3.25亿人民币、23.1亿人民币，20年首四个月净利润为5.82亿人民币。

17至19年经调整后净利润分别为亏损3亿人民币、3.25亿人民币、23.1亿人民币，20年首四个月经调整后净利润为5.94亿人民币。(若不涉及上市开支)

首次公开发售前进行融资︰

于20年4月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约48.5%，并设6个月禁售期，其中前期投资者包括寿柏年先生，寿先生在中国房地产行业拥有逾15年的经验。

上市后主要股东架构︰

陈国祥先生持股79.2%

寿柏年先生持股0.8%

公众持股20%

集资所得资金用途︰

集资所得其中约60%用于为物业项目的开发提供资金；

约30%用于偿还项目开发用途的部分现有信托贷款；

约10%用于一般业务经营及营运资金。

公司竞争力:

公司为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。该公司的总部位于上海且深耕浙江省，经过逾20年的发展于浙江省建立领先的市场地位，按收益及已确认建筑面积计，该公司于往绩记录期间内取得快速增长。根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售额而言，该公司于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三。根据中国房产信息集团的资料，就合约销售额而言，该公司于2019年在中国所有开发商中排名第28。

公司自2016年起采纳“1+1+X”扩张策略，将发展立足于浙江省，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。公司的“1+1+X”策略也表明公司致力加快扩大物业开发业务规模的决心。

于往绩记录期间，该公司的“1+1+X”扩张策略为公司的业务带来显著增长。公司的收益由2017年的人民币62.933亿元增至2018年的人民币142.153亿元及进一步增加至2019年的人民币355.195亿元，复合年增长率为137.6%。公司的收益由截至2019年4月30日止四个月的人民币38.351亿元增加123.0%至截至2020年4月30日止四个月的人民币85.519亿元。公司的“1+1+X”策略令公司在往绩记录期间的财务表现持续提升，主要是由于涉及交付自2016年起实施“1+1+X”策略后所收购及开发的物业项目数量日益增加所致。

公司收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业，另外管理咨询服务及物业租赁产生一小部分收益。过往，公司同时从事若干附属业务，包括酒店服务及物业管理服务，客户主要为个人买家及公司实体，来自五大客户的收益占到去年总收益的约0.2%。

公司历史可追溯至95年，当时陈国祥先生及其配偶朱国玲女士于中国成立祥生地产，并于99年开始在浙江省绍兴市开发住宅物业，并透过多年的持续发展已将业务扩展至浙江省主要城市，包括杭州、温州、宁波、绍兴、衢州及湖州。

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人：建银国际、农银国际

建银国际