美股开户者8月4日，瑞安房地产（00272.HK）即发布公告，宣布分拆旗下商业投资地产及物业管理及资产管理业务于香港联交所主板独立上市。
9月13日，瑞安新天地有限公司（以下简称“瑞安新天地”）终于向香港联交所递交了招股书，保荐人为摩根士丹利、瑞银集团和瑞安房地产之财务顾问。
领先的物业投资者及管理人
瑞安新天地是中国领先的商业物业投资者及管理人。拥有上海黄金地段最大的商业物业组合之一，包括上海新天地，并在中国武汉、南京、佛山及重庆等高增长城市建立据点。
截至2021年6月30日，公司的物业总建筑面积为200.5万平方米，其中52.7%位于上海。公司的物业总建筑面积的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业；根据莱坊的独立估值，公司的物业总值为531.35亿人民币，其中71.9%位于上海，公司的物业总值的58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。此外，公司亦取得权利收购总建筑面积约130万平方米的储备商业物业中瑞安房地产的权益，当中约85.7%位于上海。
图 1公司投资组合中13个物业 资料来源：公司上市文件
公司收入与利润增长较缓
2018年~2020年，公司收入分别为23.93亿人民币、25.80亿人民币和23.58亿人民币；毛利润分别为15.79亿人民币、17.57亿人民币和16.62亿人民币；经营盈利分别为12.50亿人民币、13.82亿人民币和12.83亿人民币；净利润分别为6.81亿人民币、5.84亿人民币和-2.63亿人民币。
图 2公司合并损益表概要 数据来源：公司上市文件
物业投资收入占公司总收入近八成
公司分为三大业务：物业投资，包括投资、持有及经营商业物业以及提供其他租赁相关服务；物业管理，包括商业和住宅物业管理服务；资产管理，包括商业资产管理服务。
按业务分类，2018年~2020年及2021年上半年，来自物业投资的收入为18.26亿人民币、19.77亿人民币、18.36亿人民币和10.67亿人民币，占公司总收入分别为76.3%、76.6%、77.9%和77.5%，稳居公司第一大收入来源。
2021年上半年，来自物业管理的收入为2.44亿，占公司总收入的17.7%；来自资产管理的收入为0.56亿，占公司总收入的4.1%。
图 3按业务划分公司收入明细 数据来源：公司上市文件
物业投资收入主要来自上海
按地理区域划分，截至2021年6月30日，公司旗下物业来自上海的租金收入为8.04亿人民币，占比74.6%；来自武汉的租金收入为1.24亿，占比11.5%；来自佛山、南京和重庆的租金收入分别为0.83亿人民币、0.45亿人民币和0.22亿人民币，分别占比7.7%、4.2%和2.0%。
图 4按区域划分，公司旗下物业租金收入明细 数据来源：公司上市文件
公司物业组合主要分为零售物业和办公物业
截至2021年6月30日，公司的物业总值为531.35亿人民币，其中58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。
2021年上半年，公司旗下物业投资组合产生的10.78亿人民币收入，来自零售物业收入为6.55亿人民币，占比60.8%，办公物业收入为4.23亿人民币，占比为39.2%。
图 5公司零售物业和办公物业收入明细及占比 数据来源：公司上市文件
公司物业租户来源
公司旗下零售物业，来自餐饮、时尚及美妆、娱乐、服务的出租面积占比分别为29.6%、25.6%、14.8%和13.8%，合计占比83.8%。
公司旗下办公物业，来自【高科技及电讯、媒体、科技】、专业服务、【生物、制药及医疗】、消费品及服务、【银行、保险及金融服务】的出租面积占比分别为29.6%、14.5%、12.5%、8.5%、8%，合计占比73.1%。
图 6公司零售物业、办公物业分行业出租面积占比 数据来源：公司上市文件
一年以来首日涨幅超10%公司
截至2021年9月27日，最近一年以来，首日涨幅超10%的新股一共37个，其中，属于物业管理及服务、地产建筑行业，且市值超50亿港元的新股仅2个！
表 1最近一年以来首日涨幅超10%新股数据来源：Wind
结论：
1）截至2021年9月27日，整体上看，最近一年上市的物业管理服务、地产建筑行业公司新股，首日涨幅超10%公司不多；2）公司收入和利润增长较缓慢；3）截至9月26日，年内恒生地产建筑业下跌了14.76%。
因此，公司上市时IPO估值将非常关键，彼时如果IPO估值较低，或许首日表现仍可期待。
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