万达商管：中国最大商业运营服务提供商腾讯蚂蚁科技碧桂园等参与战略投资-美股开户者

公司业务

万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，公司主要专注于商业广场。公司的商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务和增值服务。

商业管理服务：包括开业前咨询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务；及运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。

物业管理服务：主要包括安保服务、清洁及绿化服务及维修及保养服务。

增值服务：主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务。

两大运营模式

委托管理模式。公司受委托全权负责管理商业广场。公司提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

租赁运营模式。公司从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。公司的租赁运营模式与行业传统型的租赁运营模式不同，主要为收益分成型。

目前，公司280个母公司商业广场均采用委托管理模式，而118个独立第三方广场中82个采用租赁运营模式管理。

公司在管商业物业面积

截至2021年6月30日，公司管理380个商业广场，在管建筑面积达54.2百万平方米；162个储备项目，包括133个独立第三方项目。2018年、2019年及2020年，公司的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

截至2020年12月31日，根据弗若斯特沙利文的数据，在商业运营服务提供商中：按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一，公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。

公司收入保持快速增长

公司收入从2018年的110.23亿人民币增长21.90%至2019年的134.38亿人民币，并进一步增长27.97%至2020年的171.96亿人民币。

毛利方面，2018年~2020年，毛利润分别为45.52亿人民币、45.81亿人民币和63.44亿人民币，毛利率分别为41.29%、34.09%和36.89%。

2018年~2020年，净利润分别为20.22亿人民币、12.48亿人民币和11.12亿人民币。

2021年上半年，公司收入为106.36亿，同比增长42.71%；毛利润为45.13亿人民币，同比增长68.46%，毛利率为42.43%；净利润为6.56亿人民币，净利率为6.16%。

在管项目超七成来自母公司，储备项目多数来自第三方

2021年上半年，公司在管项目总计380个，在管面积5416.9万平方米，总收入106.37亿人民币。其中，来自母集团项目数量为274个，在管建筑面积4084.6万平方米（占比75.4%），收入71.68亿人民币（占比67.39%）。

可见，在公司在管项目中，多数来自母公司。

但是，公司储备项目主要来自第三方。公司储备项目162个，储备建筑面积1906.1万平米，其中，来自第三方项目数量为133个，储备建筑面积为1565.1万平米。

腾讯、蚂蚁、碧桂园服务等22家公司战略投资

股权构成方面，公司目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与投资者，分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。

根据公司招股书披露，持有公司21.15%股权的投资者为22家公司，包括腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等。

22家公司战略投资，参考估值为280亿美元或者1800亿人民币。

大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括5.19%的直接权益、透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18%直接权益。

利润保证方案

2021年、2022年和2023年，公司扣除非经常性损益的经审计净利润（「实际净利润」）将分别不低于51.9亿人民币、74.3亿人民币及94.6亿人民币（「目标净利润」），如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股分及╱或向投资者支付现金，以补偿战略投资者。

估值比较

22家公司战略投资，参考估值为280亿美元或者1800亿人民币。2020年，公司收入171.96亿人民币，净利润11.12亿人民币；2021年上半年，收入106.36亿人民币，净利润为6.56亿人民币。

因此，公司PE（静）为161.87x。如果公司2021年达到了利润保证方案所规定利润，即51.9亿人民币，则PE（动）为34.68x。

2021年11月2日，华润万象生活市值为875.15亿港元，约为720亿人民币，PE（静）93.4x，PE（动）59.02x。2021年上半年，公司收入40.14亿人民币（其中，来自商业运营及物业管理收入为16.23亿人民币，占比40.4%），净利润8.06亿人民币。

万达商管：中国最大商业运营服务提供商腾讯蚂蚁科技碧桂园等参与战略投资