美股开户者在房地产政策持续收紧之际，多家在港上市内房股股价接连下跌，前有内房龙头恒大（3333:HK）年内股价跌去8成，后有民企新力控股（2103:HK）暴雷债券违约，遭到股债双杀停牌至今。作为祥生活服务公司的母公司祥生控股（2599:HK）在11月18日上市一周年之际闪崩54%，作为浙房系代表，祥生控股在去年刚上市，现在旗下物业公司祥生活服务又跑步进场上市，在这样政策调整周期下，作为房企集团旗下的物业公司，祥生活究竟质地如何？
公司业务模式
祥生活主要业务分布在浙江和长三角区域，部分业务分布在其他中国二三线城市，业务主要三条线：
- 物业管理服务：包括住宅和非住宅业务，其中包含购物中心和办公楼，一般包括秩序维护、清洁服务、绿化、园艺服务和公共区域设施维修、保养服务等。
- 物业开发商增值服务：包含房地产开发商不同的交付阶段，提供案场服务、售楼处、样板间的物业管理，房地产前期开发规划和咨询服务，从物业管理角度提供建议。新楼交付前的服务。
- 社区增值服务：为业主提供家居生活服务，家政服务、维修、配送等，还有物业代理服务，物业的代出租和销售，管理及租赁公共区域用于商业广告。
营收结构及规模
从2018年到2020年营收从2.45亿元一路增长至4.59亿元，年复合增长率大致为37%。但2021年在房地产“三道红线”政策下，营收缩水近70%，全年只录得1.5亿人民币左右营收。物业开发增值服务占比逐年下降，截至2021年5月已经不足40%；物业管理服务占比从3成提高到了5成。
物业管理服务几乎全部来自第三方，获取的业务占比从2018年开始至2021年5月一直高达9成，从母公司祥生控股获取的业务占比2018年至2021年5月分别为1.8%、1.4%、6%、4.2%；而物业开发商增值服务绝大部分来自祥生控股和祥生关联的其他公司，获取的业务份额从2018年的83.8%提高至2021年5月的93.4%。社区增值则全部来自外部第三方。
物业管理服务的在管面积根据招股书披露，从689万平方米涨至2124.8万平方米，签约建筑面积从2455.4万平方米上涨至3734.3万平方米，整体呈现上升趋势。虽然祥生活服务与祥生控股长期策略关系，但外拓能力才是公司未来发展的能力体现，祥生活物管服务的毛利率从2018年的8.4%上涨至2021年的15.1%，主要由于第三方的物管服务住宅类的多为别墅、单层洋房等高端物业，物业费较为高昂；另外第三方物管服务多为非住宅办公楼，可以收取更高的物业费。
公司财务分析
公司毛利从2018年的5326.2万增长至2020年的1.115亿元人民币，毛利率从20%提升至25%附近。净利润从2018年的1239.7万增长至4686.1万元人民币，年复合增长率高达94%。
经营活动现金流在2020年发生收缩，招股书披露是由于应收账增多，业主倾向年末才结清物业费，所以经营现金流会出现年中大幅降低，如2020年5月甚至为负，而年末会出现回升的迹象。
未来发展前景
截至2021年6月，祥生活母公司祥生控股提出预收账款后的资产负债率为79%，净负债率96%，现金短债比1.2，不满足政府制定房地产行业的“三道红线”中的第一条“资产负债率不大于70%”，属于黄色级别，那么，根据政策规定公司有息负债按年可增长最多10%，把母公司的发展速度限制在一个范围内。祥生活的物业管理超过90%来自第三方，基本脱离母体，公司可以不受母公司制约更好的发展，但未来三方拓展的情况如何还需要持续观察。
物业管理公司的在管面积除了母公司供应外，就是需要大量进行并购以实现增长，溢价并购会导致资产项中商誉大幅增加，并购项目会出现不如母公司输出项目的质量高的情况，并购完成后的整合治理协同，都需要时间磨合，一旦业绩对赌无法完成，商誉将会大幅计提减值。本次祥生活上市融资的资金包括用于寻求策略收购及投资机会将产生的大量商誉，这部分也值得投资者留意。
最后，祥生活的应收账款的周转天数从2018年的75天开始不断增加至2021.5的112天，表明公司未能及时向业务和物业开发公司收取物业费，未来将有可能计提应收账减值亏损，也是不容忽视的风险。
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