美股开户者龙湖集团分拆物业服务上市
1月7日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，宣布分拆旗下物业管理服务业务在香港联交所主板上市。联席保荐人为建银国际、中金公司、汇丰、摩根大通。
庞大的物业管理组合
截至2021年9月30日，公司物业管理服务合约建筑面积3.19亿平方米，合约建筑项目数量1630个；在管建筑面积2.13亿平方米，在管建筑数目1189个。
截至最后实际可行日期，公司物业管理服务合约面积与战略合作面积4.40亿平方米，合约建筑面积3.59亿平方米，在管建筑面积2.54亿平方米。
截至2021年9月30日，公司商业运营服务在全国13个城市运营59个购物中心，总建筑面积达570万平方米，公司亦向59个购物中心提供物业管理服务，在管面积达9.0百万平方米。
公司业绩保持快速增长
2019年、2020年及2021前三季度，公司收入分别为43.69亿人民币、64.68亿人民币和77.71亿人民币；毛利分别为12.78亿人民币、16.66亿人民币和21.45亿人民币；净利润分别为6.81亿人民币、9.31亿人民币和11.30亿人民币。
住宅物业管理服务收入占比超七成
2021年前三季度，公司收入77.71亿人民币，其中，来自住宅及其他非商业的物业管理服务收入为60.12亿人民币，占总收入的77.4%，来自商业运营及物业管理服务的收入为17.59亿人民币，占总收入的22.6%。
未来两年增长可期
截至最后实际可行日期，公司尚未交付的住宅及其他非商业物业合约建筑面积7438.4万平方米，其中，来自龙湖集团及其联营公司为3174.3万平方米，来自独立第三方开发商为4264万平方米。
2022年，预计有260个项目交付，合约建筑面积4971.2万平方米；2023年预计有125个项目交付，合约建筑面积2089.9万平方米。
员工成本及分包成本变动对公司盈利影响重大
2021年前三季度，公司净利润11.30亿人民币，假如员工成本及分包成本增加5%，净利润则减少1.62亿人民币，相当于减少了14.36%；假如假如员工成本及分包成本增加10%，净利润则减少3.25亿人民币，相当于减少了28.72%。
头部物业管理公司
按照中指研究院《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》，2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。TOP20企业在管面积门槛值为0.45亿平方米。
可比公司市值及估值
2020年公司收入64.68亿人民币，净利润9.31亿人民币。2021年前三季度，公司收入77.71亿人民币，其中，来自住宅及其他非商业的物业管理服务收入为60.12亿人民币，占比77.4%，来自商业运营及物业管理服务的收入为17.59亿人民币，占比22.6%。
华润万象生活，2020年收入67.79亿人民币，净利润8.18亿人民币。2021年上半年，公司收入40.14亿人民币，其中，住宅物业管理服务收入23.92亿人民币，占比59.59%，来自商业运营及物业管理服务收入16.23亿人民币，占比40.43%。
截至2021年1月7日，华润万象生活总市值810亿港元，PE（TTM）约55x，PE（静）约87x。
结论：
龙湖旗下物业与万达商管、万科旗下物业，是少数还未上市的超大型物业公司，料这三者均会在2022年登陆港股。
2021年，港股新上市物业管理公司首日表现多数不佳，一是地产建筑业大市表现不佳，二是彼时上市的物业管理公司基本面较头部公司较弱。
龙湖、万达、万科旗下物业上市，必会受到高度关注，上市首日表现，最大程度取决于公司本身IPO估值和彼时大市市场情绪。
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