珠海万达：中国最大的商业运营服务提供商，2021年业绩大增

按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达”）是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。公司主要专注于商业广场，商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务、增值服务。

商业管理服务包括：开业前咨询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务；运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。

物业管理服务主要包括：安保服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务。

增值服务主要包括：广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务。

截至2021年12月31日，珠海万达管理417个商业广场，在管建筑面积达59.0百万平方米。于2019年、2020年及2021年，在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。截至2020年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中：

1）按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一，在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和；

2）按储备项目建筑面积计算，在中国排名第一；

3）按管理的独立第三方商业广场数量计算，在中国排名第一。

运营模式以委托管理为主，提供全业态的服务

公司所管理的商业广场统一冠以「万达广场」的名称。「万达广场」是全国知名的商业广场品牌，具有极高的品牌美誉度。万达广场是全业态的多功能综合体。除了零售之外，还为消费者引入多种体验业态的商户进驻万达广场，包括餐饮、生活品味、运动、艺术、儿童主题、医疗、保健、娱乐、教育，以及生活服务等。因此，万达广场是消费者进行休闲、娱乐、消费的重要场所，为消费者提供难以被在线服务所取代的消费体验。

自2002年起，公司开始对万达广场进行管理，积累了丰富的运营经验，建立了独到的行业理解、成熟的运营和招商体系、以及强大的科技和数据分析能力。这些经验和能力为公司扩展独立第三方商业广场奠定了坚实的基础。从2015年起，开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年12月31日，在管商业广场中，独立第三方商业广场占132个，占在管商业广场总数的31.7%。

公司根据两种运营模式提供服务：委托管理模式和租赁运营模式。自2002年起，公司开始为万达广场的业主提供服务。于往绩记录期，对万达集团及独立第三方拥有的在管商业广场的运营模式进行了一系列调整。截至最后实际可行日期，所有285个万达集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共135个在管独立第三方商业广场中95个采用租赁运营模式管理。

其中，委托管理模式为：公司受委托全权负责管理商业广场，提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。租赁运营模式为：公司从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。租赁运营模式与行业传统型的租赁运营模式不同，主要为收益分成型。

在委托管理模式下，收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。在租赁运营模式下，收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。尽管委托管理模式与租赁运营模式下的收入来源稍有不同，公司最终按一定百分比（一般介乎20%至40%）享有两种管理模式下的项目产生的项目净收益。

业务从疫情中复苏，2021年业绩大幅增长

于往绩记录期，收入于2019年、2020年及2021年分别为人民币13,437.2百万元、人民币17,195.9百万元及人民币23,481.2百万元。收入增加主要由业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。在管建筑面积由截至2019年12月31日的47.1百万平方米增至截至2020年12月31日的52.8百万平方米，并进一步增加至截至2021年12月31日的59.0百万平方米。

于2019年、2020年及2021年的净利润分别为人民币1,247.7百万元、人民币1,112.3百万元及人民币3,512.2百万元。

尽管收入由2019年的人民币13,437.2百万元增加28%至2020年的人民币17,195.9百万元，但于2020年的净利润较2019年有所减少，主要是由于：1）销售成本由2019年的人民币8,856.5百万元增加22.5%至2020年的人民币10,851.9百万元，主要由于可变租金由2019年的人民币790.7百万元增加272.6%至2020年的人民币2,946.0百万元；2）销售及分销开支由2019年的人民币264.0百万元增加280.6%至2020年的人民币1,004.9百万元，主要由于2020年下半年进行更多营销活动及工作抵销COVID-19疫情的负面影响；3）行政开支由2019年的人民币2,584.5百万元增加29.9%至2020年的人民币3,358.5百万元，主要由于员工成本由2019年的人民币2,008.1百万元增加38.1%至2020年的人民币2,774.0百万元。

2021年的净利润较2020年增加，主要由于：1）委托管理模式下的商业管理服务收入由2020年的人民币62.4百万元增加6,119.9%至2021年的人民币3,881.2百万元，自2021年5月开始就委托管理模式下的运营管理服务收取服务费；2）于2021年，物业管理服务收入增加及增值服务收入增加，业务从COVID-19疫情的影响中复苏。      估值方面，港股市场物业服务及管理板块市值排行前三甲分别为：碧桂园服务（06098.HK）、华润万象生活（01209.HK）、中海物业（02669.HK），当前的PE（TTM）分别约为21.43倍、39.45倍、29.63倍，预计珠海万达上市后的PE（TTM）在25-35倍之间。

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