美股开户者全球通货膨胀趋势盛行，我们打工所赚到钱的价值越来越小，因此投资来对抗通胀自然是个好方法。
同时，价格稳定增长的房地产，理所当然是个投资的好选择。
不过，一想到投资房地产，大家难免会想到要向银行贷款买房。接下来还需要装修，是一笔蛮大的开销，自己甚至也还没存到买房的头期款，怎么投资房地产呢？
别担心，只要选择房地产信托基金（REITs，或简称产托）来投资，小资族也能在家爽收租金收入，过上包租公、包租婆的生活。
什么是REITs？
REITs 英文全称为Real Estate Investment Trust，顾名思义是一种类似单位信托基金的投资工具，只是该投资基金主要投资收购与持有房地产资产。
同时，产托公司所收购的房地产类型繁多，比如购物中心、大型商场、酒店、医院、办公大楼、及工业建筑等等。因此，产托公司拥有着非常简单明了的生意模式，那就是出租房地产来赚取租金作为收入。
再来，产托公司都是在交易所上市，并供投资者交易股票。
由于产托公司是在交易所上市，所以自然需要遵从监管当局为其所设下的特别条规（美国产托条规），包括：
- 总资产中至少75%投资在房地产、美国国债或持有现金
- 总收入中至少75%来自租金、利息收入或变卖房地产
- 每年需将至少90%应税收入，以股息方式支付给股东
- 由董事部或受托人管理
- 成立第一年后，至少拥有100名股东
- 由5个或更少人持有不超过50%股份
产托公司生意模式非常稳定，只要在经济大环境没有太大变动之际，就可获取可持续的资金收入，且当中90%盈利都需要拿来派息。
因此，产托股相对其他股票而言，风险相对较低，周息率回报相对较高。
产托公司REITs的主要种类
REITs 可以大致被归类成10个种类：
| 产托种类 | 常见资产 | 产托股代表（股号） |
| 零售 | 购物中心、商场等 | Kimco Realty（KIM） |
| 住宅 | 公寓等住宅资产 | Camden Property Trust（CPT） |
| 工业 | 工厂、仓库、物流中心等 | Americold Realty Trust（COLD） |
| 办公 | 办公楼等 | Alexandria Real Estate Equities（ARE） |
| 医疗 | 医院等 | Community Healthcare Trust（CHCT） |
| 酒店 | 酒店、度假村等 | Host Hotels（HST） |
| 基础设施 | 电线塔、光纤电缆等建筑与土地 | Unit Corporation（UNIT） |
| 数据中心 | 数据中心、资料库等 | Digital Realty（DLR） |
| 林地 | 森林 | Rayonier（RYN） |
| 多元化 | 拥有超过2种类型资产 | Reality Income Crop（O） |
如何挑选好的产托股？
不过，也正因为产托股的稳定与高派息属性，所以一般上产托股股价涨跌幅波动都相对不大。
因此，一般投资者用来评估股票价值的本益比（PE Ratio）估值等，无法真正套用在产托股上。
在挑选REIT 的时候，除了要对该产托有基本的了解，可以注意以下5大指标：
营运资金（FFO）
对于产托股，更加可靠的评估方法是看现金流向表（Cash Flow Statement）中的「营运资金」（Funds From Operations，简称FFO）；亦或称Cash Flow From Operating Activities。
以下是美国多元化资产的产托公司Realty Income Corp 的财报例子：
首先你需要知道，一家企业的损益表（Income Statement）中，总是会包含了无实际现金交易的折旧（Depreciation）开销。
尽管对于大部分企业而言，折旧是个可接受的非现金开销，体现出一段期间内投资所产生的成本。
不过，对于产托公司而言就完全不一样；毕竟产托公司的资产属于房地产，一般情况下反而会增值，不像普通企业的设备与厂房等资产价值会随着时间而下滑。
因此，损益表中扣除了折旧费用的净利（Net Profit）表现，无法精准体现出产托公司的盈利表现；「营运资金」才是看出产托股盈利表现是否有增长的更好选择。
经调整营运资金（AFFO）
尽管较能体现出盈利表现，但营运资金仍是有缺点，那就是没有扣除维持现有资产组合所需的资本开销，包括维修费等。
因此，就有了能更精准估值产托公司价值的「经调整营运资金」（Adjusted Funds From Operations，简称AFFO）；在某些地区AFFO 被称为CAD 或FAD（Cash or Funds Available For Distribution，意为能被当成股息派发的钱）。
不过，经调整营运资金没有固定的公式，但大部分情况是都直接用营运资金，扣除资本开销即可得出结果。
况且，经调整营运资金更能准确计算出公司余下现金流，所以能让我们更好地预测未来产托公司派息能力。
一般上，产托公司都会在财报中公布计算好的经调整营运资金；以下是美国多元化资产的产托公司Realty Income Corp 的财报例子：
有了经调整营运资金，但要判断当前股价是否值得买入呢？
答案很简单，你可以用市值除以经调整营运资金，所得出类似本益比的估值，进行比较和评估。以下是REITs 估值的公式：
估值= 市值/ 经调整营运资金
假设Realty Income Corp 当前市值为421.6亿美元，并用上图中的经调整营运资金5.801亿美元，即可得出72.67倍估值。
同时，估值结果没有一个标准答案，取决于该产托股规模、投资情绪，并可以用来与其他同行进行对比与参考。
产业收益率（Property Yield）
如果要计算一家产托公司是否善用旗下产业来创造收益，我们便可以使用产业收益率指标。以下是产业收益率（Property Yield）的公式图：
产业收益率= {营业额（Gross Revenue）- 营运开销（Property Operating Expenses）} / 产业价值（Property Value）X100%
相信大部分人应该都能在损益表中找到营业额和营运开销。
至于产业价值（Property Value），其实也不难，许多财报会直接披露该价值；就算没有，也能简单通过资产负债表中算出。以下是Realty Income Corp 的财报例子：
以这家美国多元化控股的产托公司为例，2022财年首季营业额报8亿734万美元，营运开销为6亿876万美元，而产业价值为326亿3752万美元。
首季产业收益率= （8亿734万美元– 6亿876万美元）/ 326亿3752万美元X 100%
因此，该公司首季产业收益率为0.61%。不过，要看出产业收益率好坏，主要还是用来与过往年份和同行进行比较才有意义。
让我们用该产托公司的对手Simon Property Group 来做比较。
Simon Property Group 今年首季总营收12亿9592万美元，总营运开销为6亿7553万美元，而产业价值是220亿9887万美元。
因此可以得出，该公司首季产业收益率为2.81%，比Realty Income Corp 来得好。
若财报中没有直接透露产业价值，可将长期资产（Non-Current Asset）中的资产价值全部相加，即可得出产业价值。
另外，我们也可直接查看财报中公布的资产出租率，来判断一家产托公司的业务状况。
偿债成本（Cost of Debts）
再来，作为向投资者与银行融资借贷，来收购更多资产以赚钱租金收入的产托公司而言，用来评估利息费用的偿债成本，自然是另一个关键指标。
这个指标可以让我们看出一家产托公司的贷款利息，占总借贷的多少比重。以下是偿债成本的公式图：
偿债成本= 利息开销（Interest Expense）/ 总借贷（Total Borrowings）
利息开销可从损益表中找到，而总借贷则可从资产负债表中寻得。
以Kimco Realty 2021年报为例，利息开销2亿413万3000美元，总借贷为83亿3553万7000美元，因此偿债成本为2.45%。
同样地，该指标结果没有绝对标准，更适合用来跟往年表现和同行进行比较。
负债率（Gearing Ratio）
能够反映公司内部财务状况的负债率也同样重要，特别是对有负债率限制的马来西亚产托更是如此。
由于疫情破坏性强，当地证券监督委员会宣布，暂时让马股产托公司在2022年，负债率限制提高至60%；以往是50%。以下是负债率的公式图。
负债率= 总借贷/ 总资产（Total Asset）
从资产负债表中，就可得到总借贷与总资产。
继续以Kimco Realty 为例：按照2021财年83亿3553万7000美元总借贷，以及184亿5919万9000美元总资产，计算得出负债率为45.16%。
一些公司也会在财报中直接披露其负债率，如SUNREIT 的财报例子：
如果不想买一支REIT个股，也可以考虑产托ETF
除了选择投资个股，其实你还可以投资产托类交易型开放式指数基金（ETF）。
这些ETF 分散投资于不同资产类型的产托，能够进一步降低你的风险，并让你用不多的投资资金，即可享受多元化的产托投资。同时，投资产托ETF的心得与普通ETF一样，主要选择规模较大、回报率表现较好的。
以下推荐三档美国产托ETF（资料截至6月初）：
Vanguard Real Estate ETF（VNQ）
- 推出公司：Vanguard
- 规模：286亿美元
- 前三持股最多的产托股：Vanguard Real Estate II 指数基金（VRTPX）、电塔产托American Tower Corp（AMT）、仓库产托Prologis Inc（PLD）
- 2021年年周息率：3.53%
- 派息频率：季度派息
- 手续费：0.12%
- 成分股数量：182
iShares Core US REIT ETF（USRT）
- 推出公司：iShares
- 规模：14.1亿美元
- 前三持股最多的产托股：Prologis（PLD）、数据中心产托Equinix（EQIX）和仓库产托Public Storage（PSA）
- 2021年周息率：2.55%
- 派息频率：季度派息
- 手续费：0.08%
- 成分股数量：151
iShares US Real Estate ETF（IYR）
- 推出公司：iShares
- 规模：34.3亿美元
- 前三持股最多的产托股：American Tower Corp（AMT）、Prologis（PLD）、工业产托Crown Castle International Corp（CCI）
- 2021年周息率：2.82%
- 派息频率：按季派息
- 手续费：0.42%
- 成分股：116只
为何不直接买房地产？
相比之下，小资族更能入股产托股，而直接购买房地产，你需要一笔巨额资金。
同时，你所购买到的房地产，还需由自己花费心思打理，且不一定如专业信托公司管理表现来得好。
另外，股市价格相当透明，流动性也高，而房地产就显得没那么透明，且买卖房地产的过程可能会很慢。
不过，这也并非意味房地产就是个不好的投资项目，主要还是要取决于你的资金、投资目标、风险偏好等。
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