马来西亚REITs值得投资吗？精选5支马来西亚REITs

想投资房地产，可是拿不出一大笔现金支付首期？装修和维修房地产的费用对你而言又是一笔很大的开销？那么REITs （房地产信托基金）绝对是你目前最佳的房地产投资选择。

REITs 是拥有和管理房地产的公司，通过信托基金管理各种类型的物业，例如：办公楼、医疗中心、酒店等。截至2023年3月1日，马来西亚一共有19家REITs ，其中包括我们所熟悉的名字，例如： KLCC Property Holdings、Pavilion REIT、Sunway REIT、YTL Hospitality REIT 等。

房地产信托基金REITs 是什么？

REITs （英文全称：Real Estate Investment Trust，中文全称：房地产信托基金）拥有并管理商业房地产，允许投资者以小额资金投资于房地产。

REITs 汇集投资者的资金后，用于购买各类商业地产，例如：商场、酒店、写字楼、工业大厦等，再出租。租金是REITs 的主要收入来源。在赚取租金后，以分配形式派发股息给投资者。

举个例子，只要你投资RM 100到REITs ，不必投放大笔金额支付房地产的首期、不必向银行贷款购买房地产、也不需要自己管理房地产，你就可以拥有产权，成为收租人。REITs 收到租金后，会定期派发股息（Dividends）给你。

其次，REITs 都是在交易所上市的。虽然REITs 是信托基金的一种，但你无需通过中介投资，只需要通过一般投资股票、ETF、指数等交易账户进行投资即可。

REITs 的生意模式相当稳定和简单：

产托公司投资在房地产→ 产托公司出租房地产→ 产托公司赚取租金→ 产托公司把盈利作为股息派发给投资者。

只要在经济大环境没有太大变动之下，都可以获取持续性的资金收入，而当中90%的盈利是用作派息。

因此，REITs 是相对的低风险，但周息率回报相当高。

马来西亚对REITs 的规定

大马证券监督委员会（英文全称：Securities Commission Malaysia）规定REITs 至少75%的资产必须是房地产，以确保稳定的租金收入；而现金、投资资金等不得超过总资产的25%。若公司把90%以上的收入派发给投资者，公司的收入就不需要赋税。

马来西亚REITs名单

REITs 的种类

权益型REITs（Equity REITs）

目前市场上的大多数REITs 都是以权益型为基础的。这类REITs 直接参与房地产的投资和运营，其主要收入来自于租金，或是房地产交易的利息，即是买卖房地产赚取的差价，再以股息的形式分配大部分收益给股东。在马来西亚的市场上，大部分的REITs 都是权益性REITs ，例如：Sunway REIT、KLCC REIT、YTL Hospitality、UOA REIT、Axis REIT、Pavilion REIT 等。

目前马来西亚的权益型REITs 的行业分类涵盖多个领域，包括：零售（Retail）、办公室（Office）、工业（Industrial）、酒店和旅游业（Hospitality）、医疗保健（Health Care）以及多元产业（Diversified）。

抵押型REITs（Mortgage REITs）

抵押房地产投资信托基金也称为mREITs。这类REITs 不直接投资于房地产。他们没有产权，所以不需要经营。相反，他们将筹集到的资金借给需要资金的房地产开发商或经营者。mREITs 投资于抵押贷款、抵押贷款支持证券(MBS) 和相关资产。mREITs 主要的收入是手续费和利息的差额，将大部分的利润作为股息分配给投资者。

目前在马来西亚还没有纯粹的抵押贷款REITs。马来西亚的REITs 通常专注于租金收入的物业，例如：办公室、购物中心、酒店和工业场所，而不是抵押贷款投资。

混合型REITs（Hybrid REITs）

Hybrid REITs 是权益型REITs 和抵押型REITs 的综合体。混合型REITs 的管理人会根据房地产业务模式按比例进行配置，而管理人会根据当前环境、市场利率等因素，从专业角度进行调整投资比例。因此，混合型REITs 可以直接投资于房地产，也可以投资于相关的抵押债券。

目前，马来西亚没有混合型REITs，同时投资于实体物业和房地产债务证券。

马来西亚REITs 管理结构

REITs 主要是由3个关键角色组成并共同运作，其中包括：管理者、物业管理者和信托人。

上图是Pavilion REIT 的管理结构，展示出管理者、物业管理者和信托人公司。

管理者（Manager）

一般上，管理者是REITs 创始公司的代表，负责制定REITs 的投资策略，其中包括决定将资金投资于哪种类型的房地产，以赚取收益。

以Pavilion REIT为例，管理者是于2011年4月7日在马来西亚注册成立的Pavilion REIT Management Sdn Bhd，其主要职责是承担与Pavilion REIT 有关的管理活动，例如：风险管理、新的收购和处置分析、营销、资产业绩和业务规划、市场表现分析等。

物业管理者（Property Manager）

物业管理工作一般会外包给第三方，负责物业日常营运的，例如：收取租金、缴交杂费、处理日常文件等。Pavilion REIT 的物业管理者是Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd。

信托人（Trustee）

从法律角度看，REITs 所购买的资产并不属于管理者，而是属于投资者，信托人的职务就是严格监督REITs 的管理者，确保管理者不滥用投资者的资金。Pavilion REIT 的信托人是MTrustee Berhad。

投资者（Unitholders）

全部购买REITs 单位的人都是该物业的投资者。

投资马来西亚REITs 的好处

投资门槛低

同样是投资房地产，与买卖实体房地产相比，投资REITs 的程序比较简单，投资门槛也很低。投资者只需花几百令吉（取决于当时REITs 的股价），如同投资股票一样购买REITs，便可分享产业的股权。

风险低

如果你投资实体房产，你还需要自己找租客、定时收租金、交杂费等。如果房产长期没有办法出租，房贷就有可能成为你沉重的财务负担，甚至影响财务状况。

REITs 通常拥有多个资产，有的甚至分散投资于不同用途或不同地区的资产。因此，即使某个商场的出租率较低，REITs 仍可通过其他资产收取租金，不会影响REITs 的整体租金收益的表现。REITs 的多元化投资，不但增加了租金来源，更帮助投资者分散了投资风险。

收益稳定

为了避免缴纳企业所得税，大多数REITs 会将至少90%的利润作为股息派发给投资者，因此投资REITs 可获得的股息收入和股息率都比较高。不少投资者也看中REITs 稳定的股息分配，通过定期存款方式购买REITs 单位，等待每年可观的股息，增加多一项稳定的被动收入。

对抗通货膨胀

通货膨胀已经是我们没办法避免的现实，衣食住行都不断涨价，单靠一份薪金的收入已不足以应对通货膨胀的物价涨幅。REITs 的分红也会因着通货膨胀的关系而有所增加。

若你持有REITs 的投资，不用太担心资产会因着通货膨胀而减少，反之你还能获得更多的分红收益。值得留意的是，政治、市场走势等其他外部因素也有影响REITs 的分红收益，进行投资前需要先评估政治、市场走势等外部因素。

REITs 有债务上限

马来西亚证券监督委员会（英文全称：Securities Commission Malaysia）规定REITs 的资产负债率不能超过50%。这表示着REITs 必须将债务控制在一定水平内，不能无节制地举债。当REITs 的负债率越大，企业投入的资金就越多，承受的资金压力和风险就越大。

如果不幸碰上经济风暴，或公司业务一落千丈，无力偿还债务，公司会随时出售资产以偿还债务。因此，证监委员会的这项政策是在监管REITs 的资产负债表，以保障投资者的权益。

在某些特殊情况下，大马证监会（Securities Commission Malaysia）会因着当前局势而调正REITs 的负债率。举个例子，因着新冠肺炎疫情对国内经济和零售业业绩的严重负面影响，证监委员会曾在2020年8月至2022年12月31日期间将REITs 的负债率上限调整为60%。

高流通率

REITs 比实际的房地产拥有更高的流通性。REITs 是在股票交易所挂牌交易的，投资者可以随时购买或者变卖REITs 转换成现金。

REITs 是由专业人士所管理的

REITs 的资产都是由专业人士所管理，并致力于我i资产增值和提高回酬，让投资者获益。

投资马来西亚REITs 的风险

无实体资产

投资REITs 不是拥有一栋楼，而是投资一个公司管理的一组房地产，投资者手上不会拥有实体的不动产，所以投资者很多时候并不知道自己所投资房地产实际的面貌。

成长空间小，股价很少爆发式增长

由于REITs 的债务水平被限制在60%以内，而且每年所赚取的利润的90%都派发给投资者，所以管理者只能运用剩余的资金维修或翻新资产，没有其余大额的资金扩大业务。因着业务增长有限，所以REITs 的股价一般上不会出现爆发式增长，只会小幅上涨。

由于REITs 的增速较慢，股价不可能在短短几年内翻一番，更不能让投资者在短期内获得巨额利润，因此REITs 比较适合偏好稳定性的投资者，而更具有冒险精神的投资者一般上不会选择投资REITs。

净值波动大

房地产的价值很容易受到市场消息的影响。每当有影响市场情绪的消息出现时，REITs 的净值就会大幅波动，REITs 的净值有可能会下跌，导致投资者在出售REITs 时面临亏损的风险。

其次，当REITs 的净值波动较大，投资者可能会面临流动性的风险。简单而言，投资者可能无法在需要资金时出售所持有的REITs。

此外，REITs 的管理团队也有可能会采取更保守的投资策略，减少高风险投资，以减缓投资风险和波动性，这也会导致投资者的回酬收益减少。

需考虑管理团队的经管效率

REITs 房地产的所有权和管理权是分开运作的。投资者是通过购买证券参与房地产投资，而不是直接购买房地产，因此无法参与房地产的经营权和处分权，更不能以出租资产的计算方式得知回报率。

投资者在做投资REITs 前不能忽视的一点是需要考虑REITs 管理者的经管效率。管理者的经管效率越高，出租率越高，投资者的回报就越高。反之，如果REITs 管理者没有很好地经管房地产，REITs 的价值就会受到影响。

投资马来西亚REITs 与投资马来西亚真实房地产的差别

投资马来西亚REITs 和投资真正的实体房地产在流程上，还是收入和盈利模式，都是天差地远。

投资马来西亚真实的房地产

投资真实房地产指的是购买实体的房产，例如：公寓、商业大楼、办公室等。投资者依靠租金收益，或是在购入数年后卖掉升值的房地产而获利。投资者可以自行考虑和决定房地产位置、租金价位、租客品质、市场趋势等等，以确保其投资的价值和回报。相较于REITs，投资者拥有更多的房地产掌握权，但也需要做出更多层的考量。

然而，在还没从实体房地产获利前，投资者必须先投放巨额资金，缴付费用，例如：房产首期、房贷、律师费、印花税等。投资者也需要花费大量的资金和精力装修、维护、保养和清洁物业。当投资者需要套现时，投资者需要经过复杂的买卖流程，并缴付出售费用，例如：中介费、律师费、印花税等，才能售出。投资实体房地产可能拥有更高的回报，但也需要承受更高的成本。

投资马来西亚REITs

投资REITs 就等于投资房地产，投资者通过购买REITs 的股份，就可以成为各个商场、办公大楼、酒店、工业场所等物业的股东之一，还不需要亲自管理和维护物业。

投资REITs 的成本比实体房地产还要低，几百令吉就能买到REITs，任何人都可以投资。举个例子，YTL Hospitality REIT（简称：YTL Hosp REIT ）1股仅价值RM 0.965，在马来西亚证券交易所（Bursa Malaysia）上购买至少100股的话，你只需投资RM 96.50！

投资成本低之外，REITs 还提供高额的股息，具有获利性。此外，REITs的流动性高，能够快速交易。如果你急需一笔钱，卖出REITs 就能套现了。

需要注意的是，投资REITs 也有缺点的。REITs 的低成长性和股息会被政府抽税会缩小投资者的获利性。

值得留意的5个马来西亚REITs

IGB REIT

IGB REIT 一直是明星REIT 股票，也是投资者的最爱之一。IGB REIT 专注于零售行业，旗下有名的资产就是Mid Valley Megamall 和The Gardens Mall。Mid Valley Megamall 和The Gardens Mall 的地理位置优越，在吉隆坡和八达岭再也的交界处，是马来西亚热门的购物中心之一，汇集众多中高端品牌。

其中，Mid Valley Megamall 是第一个拥有四大主力租户的零售中心，其中包括：AEON BiG、Golden Screen Cinemas、AEON 和Metrojaya。Mid Valley Megamall 也拥有谷中城展览中心（Mid Valley Exhibition Centre），可全年举办活动和展览。

此外，The Gardens Mall 是一个高级的6层购物天堂，有200多家商店，其中有顶级时尚品牌，例如：Louis Vuitton、Versace Collection,、Hermès、Burberry 等。The Gardens Mall 也是受欢迎的百货商店Isetan of Japan 和马来西亚最主要的电影院GSC Signature 的所在地。

从IGB REIT 2022财报年的报表来看，2022年的营业额（Total Revenue）比2021年增加了1亿5690万令吉，净产业收入（Net Property Income）也增加到大约4亿2000万马币，分配收益率（Distribution Yield）也上涨至5.98%。由此可见， IGB REIT 的收益有所增长，是值得考虑投资的。

Atrium REIT

Atrium REIT 专注于工业资产，是大马唯一的100%工业REIT。在2019以前，Atrium REIT 所持有的产业都是仓库。自从2019年10月并购了Atrium Bayan Lepas 2工厂，Atrium REIT 现在拥有两种工业型产业，也就是仓库和工厂。

目前，Atrium REIT 的资产都散布在各大工业区，其中包括： Shah Alam、Puchong、USJ 和Bayan Lepas。

从2022财报年的报表，我们可以看到Atrium REIT 旗下的资产出租率（Occupancy Rate）是100%，这表示Atrium REIT 虽然只是专注于工业场所，然而其资产是获得当前市场极大的需求，也说明其投资回酬的稳定性。

Pavilion REIT

Pavilion REIT 是马来西亚最大的集中式零售REIT 之一，资产位于吉隆坡金三角的中心地带，其中包括：Pavilion Mall、Pavilion Tower、Intermark Mall、Da Men Mall 和Elite Pavilion Mall。

Pavilion REIT 旗下国内无人不知的Pavilion Mall 被国际酒店、办公室和高级住宅所包围，拥有良好的单轨列车和公共汽车交通设施。Elite Pavilion Mall 紧贴与Pavilion Mall，是连接Pavilion Mall 和Fahrenheit 88 的零售商场。Pavilion Tower 则是20层高的现代化办公大楼，净可出租面积为165,000平方英尺，位于吉隆坡的中央商务区，容纳了许多国际和本地公司。

Intermark Mall 是位于Jalan Tun Razak 和Jalan Ampang 交叉口，临近与吉隆坡新的贸易与金融中心Tun Razak Exchange。Da Men Mall 则是位于梳邦USJ 的零售商场，净出租面积为420,920平方英尺。

从2022财报年报表来看，我们可以发现Pavilion REIT 在疫情后已经复苏到疫情前的良好财务状况，其营业额（Gross Revenue）在2022年上升至5亿马币以上，分配收益率（Distribution Yield）更高达6.92%，是近5年来的最高分配收益率。

Sunway REIT

Sunway REIT 是马来西亚最大的多元化REIT之一。Sunway REIT 的资产都散布在巴生谷、槟城和霹雳州等关键黄金地理位置，其投资组合由17处房地产组成，其中：4个零售购物中心、6家酒店、4个办公室、1座医疗中心、1处工业地产和1处教育资产，其净可出租面积总共是37万平方米。

著名的Sunway Pyramid Shopping Mall、Sunway Resort Hotel & Spa、Sunway Medical Centre 和Sunway University，都是Sunway REIT 旗下的产业。

Sunway REIT 拥有多样化的租户组合，截至2022年12月31日，约有1,305个租约、1份医院总租约、1份工业地产总租约和1份教育总租约。Sunway REIT 的前10名最大的租户都是大家所熟悉的品名方，例如：百货商Parkson、百货商AEON、电影商TGV Cinemas、服饰商Padini 等，一共占据了Sunway REIT 总营业额的11.9%。

更值得关注的是，Sunway REIT 的净产业收入（Net Property Income）在2022财报年为5亿23万8千令吉，比过往4年都还要高。此外，分配收益率（Distribution Yield）更上升至6.3%，是近5年来最高一次的收益率。由此可以看出Sunway REIT 的管理团队绩效不错，业务上升，投资者的回酬有所增加，是值得考虑投资的。

Axis REIT

Axis REIT 是马来西亚第一个REIT，于2005年8月3日上市。Axis REIT 拥有多样化的投资组合，物业位于巴生谷、柔佛州、槟城、彭亨州、森美兰州和吉打州，一共有62个的物业，其中包括：办公室、工业场所、物流仓库、大卖场和生产设施场所。

Axis REIT 的租户一直保持稳定和多样化，截至2022年12月31日，共有161个租户。根据Axis REIT 2022财报年的报表，Axis REIT 10大客户占据了总租金收入的51%。这10大客户其中有我们所熟悉的Nestlé Products。

根据Axis REIT 2022财报年的报表，与2021财报年相比，Axis REIT 的营业额（Revenue）上升了15.6%，净产业收入（Net Property Income）增加了15.2%。

Axis REIT 的收入增加，自然地连带分配收益率也会增长。在2022财报年，Axis REIT 的分配收益率（Distrbution Yield）从2021财报年的4.89%，上涨至5.45%。

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