新加坡REITs值得投资吗？精选推荐5档新加坡REITs

说到REITs，很多人认为美国是全球唯一的成熟市场，但其实在亚洲有2 个相当成熟REITs 市场，分别是日本和本篇的主轴：新加坡。

REITs 是一个英文名词的缩写，全名叫「Real Estate Investment Trusts」，中文叫「房地产信托基金」。顾名思义，REITs 就是以「投资房地产为目的」而建立起来的投资组合，它是一种将房地产证券化的商品，让投资人能以较低的资金门槛进行投资，来成为各种房地产的股东。

REITs 与股票、ETF等商品一样，都是可以在证券交易所上买卖的，只要开证券户就可以进行交易了，但其主要收入来源比较不一样，REITs 的主要收入都来自股息支付，反而较少追求股价成长。

基本上全球国家都有相对应的REITs，美国有美国的REITs、日本有日本的REITs，而新加坡也有自己的REITs，一般人会称新加坡的REITs 为「S-REITs」（Singapore-REITs）。

新加坡REITs产业介绍

新加坡REITs 是亚洲第二大的房地产投资信托市场（第一是日本），市场份额也日益渐增，国际上许多投资人早已把S-REITs 当作成熟市场来看待。

在新加坡证券交易所中，S-REITs 占了整体股市的12%，是新加坡很重要的投资市场（就算在美国，REITs 只占整体投资市场的3%）。截至2023年3月，新加坡目前拥有42 个S-REIT，总市值约为980 亿新元，在过去10 年中，整体S-REITs 的市值以平均7% 的CAGR 增长。

而S-REITs 并不完全只在新加坡置产，有超过90% 的S-REITs 在新加坡以外的亚太地区、南亚、欧洲和美国都有置产，其中有17% 更是完全在海外置产，仅有8% 完全在新加坡资产，剩余的75% 则同时包含新加坡和海外。

新加坡REIT派息收益如何？

截至2022/12/30，S-REITs 的平均股息率为7.6%，跟新加坡10 年期政府债券的3.1% 收益率比起来，足足高上4.5%。

新加坡REITs的管理结构

REITs 通常可以由内部或外部来管理，但在新加坡，几乎所有REITs 都会交由外部机构来管理，就会形成类似下图的管理结构（简易版）：

在管理结构当中，有几个角色需要特别了解：

单位持有人、投资人（Unitholders）

在典型的S-REITs 结构里，单位持有人（也就是投资人）会透过IPO 出资，组建S-REITs 用来购买房地产。

这些买来的房地产会再租出去赚取租金收入，而大部分租金收入会以股息的方式分给投资人，作为他们的投资回报。

信托管理人（Trustee）

信托管理人会监督REITs 的运作来保障投资人的权益，要特别强调的是，信托管理人的主要责任是「监督」，而不是「管理」，这当中包括要求REITs 必须遵守法律、保管房地产资产以及保护投资人的权利，以确保REITs 的资金有被妥善利用。

REIT管理者（The REIT Manager）

REIT 管理者基本上是外包给第三方机构的，他们与信托管理者的职责相当不一样，REIT 管理者的主要责任是「管理」REIT，他们要根据S-REITs 的目标来制定执行策略，当中包括收购新资产和淘汰不适合的房地产，以确保REITs 有在正确的经营方向。

物业管理者（The Property Manager）

基本上，物业管理者听命于REIT 管理者，主要会负责S-REITs 的商业活动和资产维护，以确保S-REITs 能创造最好的投资组合及收入。

赞助商（The Sponsor）

大多数S-REITs 都会得到赞助商的支持，他们通常会在IPO 前后提供房地产来成立REITs，也有可能在IPO 后持续注入房地产，而且他们通常也拥有REIT 的股份。

新加坡REITs的类型

新加坡的REITs 与其他国家的REITs 大同小异，大致上分成商业类、工业类、医疗保健类、酒店类和零售业，以下再一一说明：

商业类REITs、办公室REITs

商业类REITs 主要由办公室、大楼组成，像是滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Centre）、莱佛士坊一号（One Raffles Place）、亚洲广场（Asia Square）等办公大楼。

这类REITs 在Covid-19 疫情下受到考验，随着人们逐渐习惯居家上班的工作模式，那么未来是否还需要回到办公室上班，就成为需要重新评估的考量，在这层考量下，商业类REITs 的绩效一定会受到影响。

但是，商业类REITs 应该不会这么快消失，因为目前还是有许多工作需要到固定的办公空间才行，所以未来该REITs 的走向如何，还需要时间和市场来验证。

常见的商业类REITs 有：CapitaLand Integrated Commercial Trust、Keppel REIT、Mapletree Commercial Trust等等。

工业类REITs

工业类REITs 会管理任何与工业相关的资产，例如仓库、物流中心等等。新加坡的樟宜、裕廊、乌美、大士等地就比较容易找到工业类REITs。

常见的工业类REITs 有：AIMS APAC REIT、ESR-REIT、Sabana REIT等等。

医疗保健类REITs

医疗保健类REITs 顾名思义，就是会管理所有与医疗保健相关的资产，例如医院及长者照护机构，而新加坡在随着Covid-19 和人口老龄化的影响，这一类REITs 越发显得重要。

新加坡主要有2 个医疗保健类的REITs，分别是First REIT和Parkway Life REIT。

酒店类REITs

酒店业REITs 主要会管理酒店（饭店）及服务式公寓（serviced apartments），而这一类的REITs 在Covid-19 疫情下过得不太好，但是随着疫情解封，酒店类REITs 的收入有机会反弹。

常见的酒店类REITs 有：Far East Hospitality Trust、Ascott Residence Trust、CDL Hospitality Trusts等等。

零售类REITs

零售类REITs 主要拥有购物中心，不管是市中心或市区外的购物据点都属于零售类REITs，而常见的零售类REITs 有：Frasers Centrepoint Trust、SPH REIT、Starhill Global REI T 等等。

投资新加坡REITs的好处

投资新加坡REITs 有非常多的好处，包括能获得高股息、达到分散投资、投资费用负担得起、流动性高，以下会再一一说明：

高股息

REITs 每年必须派发90% 的纳税收入作为「股息」支付给投资人，所以REITs 的股息率一直都很高，新加坡的也不例外，股息率通常会维持在4%-8% 之间，对于想靠股息赚取收入的投资人来说，新加坡REITs 是个不错的投资。

做到分散投资

不论是哪种投资，分散投资都非常重要，它有助于分摊不同产业、地区、商品的投资风险，尽可能的把风险降至最低。而REITs 可以作为一种房地产投资，同时还能靠这赚取股息收入。

一般投资人可以负担

一提到房地产投资，很多人都认为要花大笔钱才能买下实体房地产，虽然这可能是典型的房地产投资，但它的门槛特别高，而投资REITs 可以大大降低这个门槛，让一般投资人有机会在可负担的价格上进行交易，进而成为房地产的投资者之一。

流动性比真实房地产高

承上一点，实体房地产的交易流动性非常的低，进行买卖都需要花非常多的时间和金钱，但投资在REITs 可以弥补这一点，由于REITs 的投资门槛较低，一般人就能投资，所以它的流动性比真实房地产高，几乎可以随时进行买卖。

投资新加坡REITs的坏处

虽然投资S-REITs 有许多好处，但还是有一些不可忽视的坏处：

易受到市场波动影响

由于一般人就能投资REITs，所以也较容易受到市场情绪的影响，像是2020 年3 月疫情高峰时，股市受到严重抛售，REITs 更是当中下跌最严重的。

举个例子，Frasers Logistics & Commercial Trust（BUOU.SI）在2020/03/02 至2020/03/23 期间受到疫情恐慌，价格从SGD 1.27 下跌至SGD 0.66，跌幅近50%，整个过程不到一个月，但在这之后股价开始回升，直到2021/06/24 收于SGD 1.4。

可见新加坡REITs 容易受到市场情绪的影响，投资人需要留意。

不保证会分配股息

虽然REITs 会将90% 的纳税收入作为股息派发出去，但是这并不保证年年都能获得高股息，例如2020 年许多商家因为疫情而关闭，空荡荡的商店导致房地产失去租金收入，连带影响整体REITs 的收入，股息自然也少了许多，更不用说亏钱的REITs 很有可能无法派息。

经济不确定性

经济不确定性也是投资S-REITs 需要考量的风险，同样来自前几年的疫情爆发，导致全球（包括新加坡）的经济充满不确定性，旅游、航空产业更是首当其冲，那么相关的REITs（例如酒店类REITs）的租金收入就会受到影响，连带影响投资人的获利。

投资新加坡REITs 与投资新加坡真正房地产的差别

投资新加坡真正房地产

买下新加坡真正房地产的门槛不小，除了要准备一大笔资金外，还需要花心力筛选地段、安排购买流程等等，所花费的时间和金钱会比REITs 高上许多，若要卖掉房地产也需要花许多时间处理，交易的流动性极小。

但相对的，好处是房地产主人拥有实实的掌控权，可以自主决定房地产的地段、样式，甚至可以决定租金价位、租客品质，而且理论上，房地产的价值是会慢慢成长的，投资人可以买下房地产数年后再卖掉来获利。

投资新加坡REITs

投资新加坡REITs 的特点就与真正房地产相反过来了，S-REITs 的进入门槛不比房地产高，而且流动性高，所以买下S-REITs 后不用担心卖不出，而且S-REITs 有提供高额股息，这基本上是投资人的主要获利来源。

至于房地产的掌握权，S-REIT 就没握得那么实在了，毕竟REITs 都是事先筛选好房地产，再卖给投资人的，投资人能做的只有观察投资组合是否有符合自己的条件，另外S-REITs 的成长空间小，若要靠股息以外的方式来增加REITs 的收入会颇困难。

精选5档新加坡REITs推荐

Mapletree Industrial Trust

Mapletree Industrial Trust（SGX：ME8U）是工业类REIT，其投资组合包括数据中心、商业园区、高科技中心和工厂等等，其中数据中心占了50% 左右。

近一次的股息率是5.17%。

Ascendas REIT

Ascendas REIT（SGX：A17U）是新加坡第一家，也是最大的上市商业空间和工业类REIT，市值高达116 亿新元，是非常知名的蓝筹S-REIT。

近一次的股息率为5%。

CapitaLand Integrated Commercial Trust

CapitalLand Intergrated Commercial Trust（SGX：C38U） 是新加坡最大的零售业REIT，市值高达242 亿新元。

近一次的股息率为4.65%。

Parkway Life REIT

Parkway Life（SGX：C2PU）属于医疗保健类REIT，旗下拥有许多医院机构，包括Parkway East Hospital、Gleneagles Hospital、Mount Elizabeth Hospital 等。

近一次的股息率是3.3%。

Lendlease Commercial REIT 

Lendlease Commercial（SGX：JYEU）属于零售业REIT，虽然不比CapitaLand Intergrated Commercial Trust 大，但它其实是一个很稳固的REIT，原因在于它有2 家在新加坡具有指标性的购物中心：Somerset 313 和Jem。这两个购物中心的地段相当优越，而且在租客筛选上也处理得很好，所以2 个购物中心的客流量都非常大，而该REIT 的营收几乎都来自这2 家。

值得一提的是，Jem 的办公室已经全部租给新加坡的国家发展部，租期为30 年（直到2045 年），这为Lendlease Commercial REIT 带来稳定且长期的收入。

Lendlease Commercial Trust 近一次的股息率是5.85%。

这里将上述5 个S-REITs 用表格整理起来：

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