美股开户者随着其推出的住宅和商业项目组合，马来西亚著名的地产开发商SkyWorld Development Berhad这次上市也引起了相当大的关注。SkyWorld 成立于2008年，公司以创新、可持续发展和优质物业设计为核心价值观，满足了现代购房者和投资者多样化的需求。
除此之外，SkyWorld 的物业项目位于具有战略地理位置和潜力的区域，例如吉隆坡市中心和其周边地区。这些地段提供了便利的交通连接、商业机会和便利设施，增加了物业的吸引力和价值。
Skyworld IPO上市详情
IPO日期
| 公众申请认购开放日 | 2022年6月20日 |
| 公众申请认购截止日 | 2023年6月27日 |
| 认购抽签日 | 2023年6月30日 |
| 分配IPO 股份日 | 2023年7月7日 |
| 正式上市日 | 2023年7月10日 |
上市板块
马来西亚证券交易所- 主板块
IPO价格
每股RM0.80（上市后的股票数量为10亿股，假设全部转换为可转换优先股后的数量为11.875亿股，对应的本益比分别为7.55倍和8.99倍。）
大众筹集资金
RM166.4 million（1亿6640万令吉）
上市后市值
上市后的股票数量为10亿股，假设全部转换为可转换优先股后的数量为11.875亿股，上市后市值则分别为RM800 million（8亿令吉） 和RM950 million（9亿5000万令吉）。
Skyworld是什么公司?
Skyworld的主要业务– 房地产开发
Skyworld 是一家城市房地产开发商，专注于开发高层住宅和商业地产（Residential and Commercial Developments），以及经济适用房产（Affordable Developments）。目前，公司所有的房地产开发都位于吉隆坡联邦直辖区，且拥有55.66英亩的土地储备，其中包括Batu、Setapak、Hulu Kelang、KL 与Petaling 地区。
自2014年开始公司的房地产开发业务至招股书发布，公司已经完成了7个开发项目，总国内生产价值为30.5亿令吉，土地面积为2378英亩，包括：2个住宅开发项目（Ascenda Residences 和Bennington Residences）、2个商业发展项目（SkyMeridien Residences 和SkyLuxe On The Park Residences）、以及3个经济适用房开发项目（SkyAwani Residences, SkyAwani II Residences 和SkyAwani III Residences）。
截至招股书发布，Skyworld 有6个正在进行的发展项目，总国内生产总值达28.5亿令吉，占地19.42英亩，包括：4个住宅开发项目（SkySierra Residences (The Valley)， EdgeWood Residences, SkyVogue Residences 和Curvo Residences）和2个经济适用的开发项目（SkyAwani IV Residences 和SkyAwani V Residences）。其中共有5,829个单位（约85%）已售出。
Skyworld的其他业务
Skyworld 的一小部分收入来自公司为自己已完成的发展项目提供最多两年的管理服务。公司在物业管理服务项下的职责包括在第三方物业管理公司管理物业的过程中对其进行监督。
Skyworld 并不着重于建设和设计业务的发展。在2020财政年度，根据相关的土地交换协议，公司则因此另外记录了在Setapak 建设和设计SkyArena Sports Complex 的收入。
在2022年3月，Skyworld 在公司的SW 连接移动应用程序中推出了一个额外的模块—— Solution+。
Solution+ 是一个电子商务平台，将Skyworld 的房主与第三方产品和服务提供商（如室内设计、装修、家具、家电、电信订阅服务、搬家等服务）联系起来。Solution+ 平台设计了支付网关，SkyWorld 业主可以在Solution+ 平台上购买产品和服务并进行支付。
在交付或履行订单后，公司有权按预先确定的交易产品和服务的价值收取佣金，而剩余的交易金额将被释放给第三方产品和服务提供商。在同一类别的产品和服务中，不同的供应商的佣金率不同。产品和服务提供商必须在Solution+ 平台上作为卖家进行注册，并在平台上列出其产品和服务之前提交营业执照等必要文件。
在2023财政年，公司预计从该平台产生的收入为51万令吉，而在回顾的的以往财政年度中，公司并没有从电子商务平台产生收入。
Skyworld主要客户
Skyworld 的业务不依赖于任何单一的主要客户，因为公司的前五大客户在回顾财政年度和FPE 2023年的总收入中所占比例不到10.00%。Skyworld 的客户主要是个人或公司，由于公司的物业开发业务的性质，顾客通常购买公司旗下的一个或多个物业开发单位。Skyworld 表示其客户还包括在Rent to Own（RTO）融资计划下销售物业的金融机构Maybank Islamic Berhad。
Skyworld上市集资用途
收购项目开发所需的土地- RM100 million
Skyworld 会将运用所集资的RM100 million 或60.1% 来收购开项目发所需的土地，其中主要用于收购巴生谷现有土地附近的地段，包括吉隆坡联邦直辖区和雪兰莪州。作为一家城市地产发展商，Skyworld 表示未来也会继续不断地寻找合适的土地来进行收购，以补充土地储备进而维持公司业务的持续增长。
补充项目开发的营运资金- RM35.192 million
Skyworld 会将运用所集资的RM35.192 million 或21.15% 来作为补充项目开发的营运资金。其中包括支付给公司正在进行的项目开发承包商的打桩和主要建筑工程，即Curvo Residences – Setapak 和未来计画的开发项目Vesta Residences – Setiawangsa。
偿还银行贷款- RM20 million
Skyworld 会将运用所集资的RM20 million 或12.02% 来偿还银行贷款。其中部分用于偿还公司从Al Rajhi Banking & Investment Corporation (Malaysia) Bhd 获得的高达5,000万令吉的结构性商品融资的贷款。截至，该贷款的未偿还金额为5,000万令吉（到期日期为2023年5月23日至2023年11月18日）。
根据估计的年利率为5.58%，偿还银行贷款能让公司每年节省的利息估计约为112万令吉。当然，实际节省的利息可能因现行利率而异。这笔还款预计将改善公司的流动比率，减少公司的流动负债，并维持营运资金的现金流。
上市费用- RM11.208 million
Skyworld 会将运用所集资的RM11.2 million 或6.73% 来支付公司申请上市的费用。
Skyworld财务状况
Skyworld过去3年业绩（营业额&净盈利）
在2020财年和2022财年之间，公司的物业开发业务收入以年复合增长率为25.68%，从FYE 2020的5.0036亿令吉增长到FYE 2022的7.9037亿令吉。在2022财年，公司的物业开发业务占总收入的99.99%。
Skyworld 的物业开发业务收入在2023财年预测期末增加了6599万令吉或12.02%，达到6.1491亿令吉（FPE 2022：5.4892亿令吉）。这一增长主要归因于开发业务收入的增加。从2020年到2022年，物业开发业务的收入以稳定的增长率增加，显示出公司在物业开发领域的活跃表现。
Skyworld 整体的毛利润从2020财年的1.7872亿令吉下降了2706万令吉或15.14%，降至2021财年的1.5166亿令吉。这主要是由于来自服务式公寓开发的毛利润下降了6355万令吉或76.13%，降至2021财年年度终了的1992万令吉（FYE 2020：8347万令吉），主要是因为一项服务式公寓开发项目完成，即SkyLuxe On The Park Residences，该项目是上一财年FYE 2020的主要毛利润贡献者。这也与2021财年服务式公寓开发业务的收入下降63.75%相吻合。
此外，来自综合开发项目的毛利润下降了2207万令吉或82.73%，降至2021财年年度终了的461万令吉（FYE 2020：2667万令吉），主要是因为一项经济实惠住宅和商业物业综合开发项目的完成，即SkyAwani II Residences。该综合开发项目是上一财年FYE 2020的主要毛利润贡献者。这也相对应在2021财年综合开发业务的收入下降98.38%。
随着项目的推行完成，公司整体的毛利润从2021财年的1.5166亿令吉增加了9794万令吉或64.58%，达到2022财年的2.4961亿令吉，与2022财年收入增长61.71%相吻合。此外，公司整体的毛利润也从2022财年的1.6695亿令吉增加了3372万令吉或20.20%，达到2023财年预测期末的2.0067亿令吉，与FPE 2023收入增长12.02%相吻合。
Skyworld的现金与债务
Skyworld 已于2023年1月13日结算了6700万令吉的余额购买价格，以完成向SkySierra Development 转让第二批细分土地。根据余额购买价格的结算，公司预计2023财年经营活动产生的现金流为负。除此之外，Skyworld 的整体现金流是健康的。
公司的负债比率从截至2020财政年终的1.39倍改善至截至2021年年终的1.09倍，主要是由于借款减少了1951万令吉，以及保留盈余增加。而2021财年借款减少了1951万令吉，主要是由于用于财务资助服务式公寓项目SkyMeridien Residences 的借款净还款。
Skyworld 的保留盈余从2020财政年的2.3796亿令吉增加至2021年年终的2.9751亿令吉，增加了5954万令吉。公司的负债比率从截至2021财年终的1.09倍改善至截至2022财年终的0.96倍，主要是由于保留盈余增加了1.0587亿令吉，从2021财年终的2.9751亿令吉增加至2022财年的4.0338亿令吉，而银行借款增加至2022财年的4.4802亿令吉（2021财年：3.9250亿令吉），主要是由于增加了用于资助集团房地产开发业务的长期贷款。
公司的负债比率在FPE 2023时降至0.81倍，相比之下，截至2022财年终为0.96倍，主要归因于FPE 2023期间的银行借款还款以及保留盈余的增加。Skyworld 的保留盈余从2022财年的4.0338亿令吉增加了8581万令吉，达到2023年的4.8919亿令吉。
从2020年到2023财政年，公司的负债比率呈现逐年改善的趋势，从1.39倍下降到0.81倍。这是由于借款减少和保留盈余增加所引起的。同时，保留盈余也呈现逐年增加的趋势，这也反映了公司的盈利能力提升。
Skyworld Berhad未来计划
为公司未来发展提供土地储备
Skyworld 表示同意将计划继续专注于城市房地产开发，在巴生谷（包括吉隆坡联邦直辖区和雪兰莪州）补充公司的土地储备。公司也计划从IPO 收益中拨出1亿令吉用于在巴生谷的潜在土地收购。如果公司在潜在的土地收购中所需的金额不足，余额将使用内部产生的资金或银行借款来支付。
陆续推出计划中的发展项目
在未来，Skyworld 计划通过在吉隆坡联邦直辖区推出10个计划开发项目来增加公司的总开发价值。这将为公司提供约40.82亿令吉的总开发价值的增量。
Skyworld 表示目前已经分配了大约37.17英亩的自有土地，用于预计将在2023年下半年至2026年期间逐步推出的10个计划开发项目。
扩展到建设租赁项目
Skyworld 将扩展到开发建筑租赁物业，计画开发商业物业并出租物业，以产生持续性收入。公司打算开发两个从建筑到租赁的物业，其中一个是商业零售物业，包括零售地段和商业空间，另一个是共同生活物业，包括带有公共设施的住宅房间。这两个在建出租的物业将位于吉隆坡，位于SkyArena 体育中心附近。
公司将从原有的总共18.49英亩的土地储备中拨出6.88英亩。这块占地6.88英亩的土地将用于开发两种类型的特殊用途商业建筑，分别是Sama Square 和SkyBlox。Sama Square 是一个商业零售物业开发项目；SkyBlox 则是一个为共同生活而设计的商业物业。Skyworld 将为这两个建造出租项目提供资金，并聘请第三方承包商进行建设。
将公司的业务扩张到越南
作为Skyworld 未来计划的一部分，公司打算将我其房地产开发业务扩展到越南胡志明市。利用公司所具备的核心竞争力，Skyworld 将专注于城市地区的高层住宅的发展。
房地产开发的前景与展望
根据所提供的数据，目前马来西亚经济表现良好。2022年马来西亚的实际国内生产总值（GDP）增长了8.7％，主要归因于遏制措施的全面解除、出口的强劲增长、旅游活动的恢复以及持续的政策支持。这对房地产开发行业产生了积极影响，2022年该行业的实际GDP 增长了28.5％，相比之下，2021年下降了12.8％。预计在2023年，马来西亚经济将以4.0％至5.0％的增长率持续增长。
2022年，吉隆坡联邦直辖区的住宅物业交易量和价值分别增长了18.4％和21.6％，表明住宅市场持续回暖。然而，2023年第一季度的数据显示，住宅物业交易量下降了8.4％，价值下降了30.1％，这可能受到消费者情绪的影响。然而，政府推出的措施，如对低价格物业全面免征印花税和对高价格物业提供的印花税折扣，有望支持住宅市场的恢复。
此外，商业物业市场呈现交易量增加但价值下降的趋势。2022年，吉隆坡联邦直辖区的商业物业交易量增加了46.9％，但交易价值下降了5.1％。商业物业市场主要受到服务式公寓交易量增加的推动。然而，2023年第一季度的数据显示，商业物业交易量增长了6.6％，但交易价值下降了32.7％。这表明商业物业市场仍面临一些挑战。
根据2022年的数据，在吉隆坡联邦直辖区中，高层住宅过剩物业的数量下降了14.0%，同时高层住宅单元的新推出数量增加了107.2%。至于高层商业物业的过剩情况，吉隆坡联邦直辖区在2022年的数量增加了32.0%，而在2021年则增长了10.2%。
综合而言，马来西亚的房地产开发行业在2022年实现了强劲的回升，并预计在2023年保持稳定增长。然而，住宅市场在2023年第一季度表现放缓，商业物业市场的交易价值也下降。供应量的减少可能对市场产生影响，应需要密切关注市场波动性和消费者需求的变化。
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