马来西亚 买房必知的三种房地产税：地税、单位税和门牌税

最近看到一个新闻，买了十四年的房子却粗心的没交过门牌税，原因是他以为门牌税和地税是一样的。最近因为听说门牌税涨价才去查询，一问之下才知道自己欠了大约 RM 7000。那你会好奇他都没有收到通知书吗？很巧的是通知书都寄到了他以前租住的房子，而他也幸运的一直没被对付，所以这么多年来，他都不知道原来需要另外缴付门牌税。

相信这不会是单一事件，或许还有很多人也像这个网友一样分不清楚地税、门牌税或单位税是什么。如果你是刚买房的屋主，不清楚这些税务以及没有预留一笔资金缴付都会让你措手不及。一般上，很多人对于为何需要缴付这些税务感到不甚明白。也有很多民众对于如何计算税务和用什么方式缴税感到疑惑和头疼。

这篇文章将为你详细的解答马来西亚三种常见的房地产税如地税、单位税和门牌税是什么。同时，本文也将与你分享如何计算这三种税务以及你能透过什么方法来缴付这些房产税。借着本文，你将能了解更多关于业主应尽的责任以及没有交这些税的后果。

土地税 Cukai Tanah

地税是什么？

地税、Quit Rent （英文） 抑或是 Cukai Tanah （马来文）指的是大马各州政府对所有具备条件的有地产业（landed property）持有人所征收的年度土地税款，属于法制税务的一类。

为什么需要交地税？

根据大马1965年国家土地法第95章节（Seksyen 95 Kanun Tanah Negara 1965），凡是已注册的房地产持有人或其代表就有义务缴交地税。买家和卖家一旦签署了房地产买卖合约（SPA），缴纳地税就会成为买家的责任。

地税是交给谁的？

一般上，排屋、半独立屋或独立式洋房的业主可以直接将税款缴付给州政府土地局或马来文被称做 Pejabat Tanah Dan Galian（PTG）。州政府土地局将根据房地产所在的土地大小或形状、房产类型、位置及土地估价来评估和计算需要征收的税款。

如果是分层房地产（strata property）如组屋、联排住宅或公寓的业主一般是将地税交给联合管理机构（Joint Management Body, JMB）。由于业主还没拿到分层地契（strata title)，所以整栋建筑物会共用一份总地契（master title），所以地税会先交给 JMB 再由 JMB 一次性缴付给土地局。

向什么房产类型征收？

地税的征收对象是有地房地产的持有人，不管是租赁地契（leasehold）或永久地契（freehold），包括单层或双层排屋、半独立屋、独立式洋房、店屋、组屋和公寓等。

地税多久还一次？

地税是一年缴纳一次的。在大部分的州属，房地产持有人或其代表可以缴税的时间是每年的1月1日至5月31日之间。一旦你在5月31日后缴税，你都会被罚款。

地税怎么算？

普遍上，房地产持有人要缴付的地税数额是按照房地产土地的大小和形状计算的总面积乘以地税费率来确定。简而言之，地税的计算方式如下：

地税 = 土地总面积 x 地税费率

需要注意的是，每个州属所规定要交的税率都不一样，同时不同用途的房地产也会有不同的计算方式。 一般上，住宅区的房地产税率会比商业用途的房地产税率低。此外，乡区或小镇的房地产税率也会低于城市房地产的税率。

假设你的房地产所处的地区是以一平方尺 RM 0.035来计算地税数额，而你拥有的有地房地产是1800平方尺，那你将需要缴付 RM 63 （RM 0.035 x 1800）的地税。普通的房地产一年的地税一般都会少于 RM 100。

但是如果你的房子属于分层房地产，计算方式会有点不一样。假设一栋由30个单位组成的公寓，占地6000平方尺，而地税费率是以一平方尺 RM 0.035计算，那么该缴付的地税总额就会是 RM 210 （RM 0.035 x 6000），再由30个单位平分，意味着一个单位需付 RM 7。

但是自2018年起，多个州属和联邦直辖区陆续改换了分层房地产的地税计算制度，详情请阅读下面单位税的部分。

可以减免吗？

自2016年起，砂劳越政府正式取消了面积小于40.47公顷或100英亩的小型农耕地及住宅的地税，所以该州有很大一部分的房地产持有人是无需缴交地税的。遗憾的是，这项福利的对象只限于砂劳越州的居民，其他州属的民众只能一边羡慕一边缴纳自己该还的税务。

此外，凡是有登记的宗教建筑物、福利机构、非盈利组织、坟场或学校都可以向政府申请象征式缴交地税。

单位税 Cukai Petak

单位税是什么？

单位税、Parcel Rent （英文）又或是 Cukai Petak （马来文）是由州政府向已获得分层地契（Strata Title）的分层房地产（Strata Property）业主征收的一笔房地产税费。2018年6月1日，雪兰莪州成为了全马首个征收单位税的州属。槟城、马六甲、吉隆坡、纳闽及布城也陆续实施了这项新的纳税制度，让每个分层房产的屋主各自缴付自己房屋单位的地税。

为什么需要交单位税？

单位税是受2013年分层管理法 （Strata Management Act 2013）及 1985年分层产权法 （Strata Title Act 1985）所管制。这个制度的推出简化了分层房地产业主转让房屋持有权的过程。

之前，如果业主想出售自己的单位，但是遇上他所居住的那栋楼有其他单位没有缴纳地税，他将面临很大的转让困难。可是，在推行了单位税以后，土地局能管控个别的违规者，这将不会影响那些准时交税的屋主进行单位的出售或转让。

单位税是交给谁的？

单位税无需再经由联合管理机构（JMB）来转交，业主可以直接将税费缴纳给各州或联邦直辖区的土地局。

向什么房产类型征收？

单位税是针对那些被分割成许多单位的房地产项目如共管公寓、组屋、服务式公寓、小型家居办公单位（Soho）、办公楼及购物商场等。被征单位税的这些房地产一般都是有围墙及有保安系统的。

单位税多久还一次？

单位税和地税一样，是一年缴纳一次的。

单位税怎么算？

单位税不再采用以往由业主平分地税的计算方式，这个制度会计算你所持有的单位面积（petak utama）加上附属区域（petak aksesori）的总面积乘以单位税费率来获得你所需要付的税费总额。

举个例子，如果你持有的公寓单位拥有1000平方尺的面积，再加一个附属停车位大约130平方尺，而土地局向该区的公寓征收 RM 0.035的单位税费率，你的单位税将会是：

单位 + 附属区域的总面积 x 单位税费率

= （1000 + 130 平方尺）x RM 0.035

= RM 39.55

单位税的计算法会被三个因素影响，其中包括：

1. 单位（包括附属区域）面积的大小
2. 分层房地产的使用分类如住宅、商业区及工业区等
3. 地契种类如租赁地契（leasehold）或永久地契（freehold）

此外，单位税的征收不会计算分层房地产的共有产业（Harta Bersama）如游泳池、公寓大堂、走廊、花园、电梯、守卫厅及访客停车位等。

可以减免吗？

单位税的推出是为了取代旧有的地税制度的，所以，分层房地产的业主缴付了单位税，就不用再缴交地税。

此外，砂劳越州政府除了取消了面积小于40.47公顷的房地产的地税，也没有实行单位税。简单来说，这个州大部分的民众是无需缴交地税和单位税的。

门税（Cukai Pintu/ Cukai Taksiran）

门牌税是什么？

门牌税、assessment rates（英文）或 cukai pintu / cukai taksiran（马来文）指的是市议会所征收的一种土地税务。门牌税的征收是为了用于一些开发和维护当地基础建设及服务的支出，其中包括公园的整洁与美化、街灯的搭设与维修、垃圾的收集与清理和公共设施的修建与维持等。

为什么需要交门牌税？

门牌税是根据1976年地方政府法令（Akta Kerajaan Tempatan 1976 / Akta 171）第127条例来征收的。此税务的执行是为了向各州地方议会土地上的产业如住宅、商地、工地及空地来征收税款。

门牌税是交给谁的？

门牌税是缴纳给市政厅和市议会这些地方政府的办事处。

向什么房产类型征收或是什么人群可以不收？

根据1976年地方政府法令的第146条例，门牌税是由房地产的持有人所缴付的。这里的持有人指的是住宅、商地产业、工地产业及空地的注册业主。这个法令的第155条例有说明如果一项产业的租户被迫代业主缴付门牌税，此租户可以在其租金里扣除这笔数额。

根据1976年地方政府法令（171法令）第134条例，凡是用于以下几种目的的房地产将可申请豁免门牌税：

1. 公共的宗教或信仰场所
2. 墓地或持有执照的火葬场
3. 学校
4. 非盈利组织

此外，雪兰莪州也豁免了乡区房屋及低价房地产的门牌税。在买房之前，可以先查询你所买的房屋是否在这项豁免门牌税的列表里。若你所持有的房产是刚才叙述的这两种房型，你也可以向有关当局查询是否符合资格享有这项福利。查询的方式可在下文找到。

门牌税多久还一次？

门牌税是一年缴付两次的，分成上半年及下半年。不一样的州属有不一样的缴纳门牌税的日期，可是大致上会安排在1月1日至2月28或29日（上半年）及7月1日至8月31日（下半年）。如果不是很确定，建议你向你的房地产坐落的市议会或市政厅查询，毕竟了解这些税务的资讯是房地产持有人的义务。同样的，逾期缴付将让你面临罚款的惩处。

门牌税怎么算？门牌税一般多少钱？

门牌税会按照房地产的类型、面积大小及预估一年的月租总额来定。需要注意的是，房地产的月租估值是由市议会的估价师来定夺。所以，面积较小的低价公寓会比独栋洋房所要缴纳的门牌税更便宜。此外，每个州属的不同区域都有不同的门牌税，门牌税费率会介于房地产年租金估价的2%至7%，但普通的房地产一般会被征收年租金数额的4%。

举个例子，如果你有一间预估月租是RM 3800的单层排屋坐落于吉隆坡，一年的租金估价大约是RM 45600 （RM 3800x 12个月)，假设这种类型的房地产门牌税费率是4%，那你将需要缴纳RM 1824 （RM 45600 x 4%）的门牌税，由于门牌税是半年支付一次，所以你每半年需缴纳 RM 912的门牌税。

换个例子，假如你持有的是一间预估月租是RM 1400的低价公寓，也坐落于吉隆坡，一年的租金估价大约是RM 16800 （RM 1400 x 12个月），而低价公寓的门牌税费率是2%，那你需要缴付的门牌税将会是RM 336 （RM 16800 x 2%)，所以你每半年需交 RM 168给市议会。

可以减免吗？

做为房地产持有人，即使你的产业是空置或无人居住的，你都需要缴付地税、单位税及门牌税。简而言之，从你购买房地产的那一刻起，你就无法逃离要缴纳这些房地产税的命运。

但是，你可以尝试向地方政府申请空置产业的税率减免。值得注意的是，这项申请必须在房地产开始空置的7天内进行。如若不然，地方政府将把申请的日期当作房地产开始空置的时间来计算税率的减免。

地税查询 | 如何online还地税？

土地局的官网不一定有注明各州属所实施的地税费率。所以，建议你可以前往你的房地产所处的土地局询问详情或缴税。在前往土地局之前，请记得携带你的地契，因为工作人员将需要更详细的资料来给予你准确的地税费率计算法。某些州属的民众可以选择到邮政局或地方政府办事处去缴纳地税或单位税。去之前，请先向当地的土地局查询，免得你白跑一趟。

此外，你还可以上网去查询以及缴付地税和单位税。你需要先预备好一些基本资料如地契号码或地税账户号码等，方便你输入资料后，网页再向你展示你需要缴付的数额。如果你在网上操作时遭遇困难，可以致电各州的土地局以询问其他的付款方式。以下列表为你预备了可以咨询或缴付地税及单位税的网站或app以及各州土地局的电话。

如何上网查门牌税？门牌税怎样还？

至于门牌税，如果是线下的方式，你可以选择到市议会或邮政局去缴付，如果是线上的方式，你可以选择 PBTPay 或 JomPay。

以下是要透过 PBTPay 缴付门牌税的步骤：

1. 浏览 PBTPay 网站 https://pbtpay.kpkt.gov.my/
2. 登记成为用户或直接点击 SEMAK 来查询
3. 选择 PBT（地方政府）的地点并输入想要查询的账户号码
4. 如果有未偿还的款项，可以直接在网上缴付

想要用 JomPay 来缴付门牌税，步骤如下：

1. 登录你应用的银行网站或银行app
2. 选择“Pay Bills”
3. 选择“JomPAY”
4. 输入你要缴付的数额
5. 输入 Biller Code
6. 输入你的账户号码
7. 输入你的电话号码

*biller code 和账户号码可以从你的门牌税账单内获得

身为房地产持有人应尽的责任

除了准时缴付各种房地产税，房地产持有人还有以下义务：

1. 在邮政地址出现变更时，一定要通知市议会
2. 要转换物业拥有权时，也要通知市议会。
3. 在房地产进行转名之前，先到市议会或土地局查询是否还有欠款并付清一切未还的费用。

没有房地产税会有什么后果

马来西亚的法律已明文规定，所有的房地产持有人都必须缴付地税、单位税及门牌税。如果你过了期限还没缴付这些税务，你会收到欠款的通知书并被告知你的税务已到期及你将需要缴交多少罚款。

如果你无视这些通知并仍旧拒绝偿还欠款，市议会或州政府可以向你发出逮捕令，而且还会向你收取逮捕证被发出的费用。

如果你依旧拒绝缴付地税，根据国家土地法第100章节，你所拥有的土地将被充公。相似的，如果你还是不肯缴交单位税，根据1985年分层产权法第23条文，土地局将有权夺取你的分层产业。最后，如果你仍旧没有缴纳门牌税，根据1976年地方政府法令，你物业内的任何物品将被扣押。

同时，有关当局也可以向你提出诉讼并拍卖你的房地产或土地。此外，不还这些税务的房地产持有人将不能进行与这些产业相关的交易如土地类别的转换、土地划分及发展、房地产的抵押或出租和产权变更等。

就算你只是租客，你也有责任跟业主确认这些房产税都已缴付，否则物业内的物品被扣押和拍卖时有可能殃及池鱼。

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