马来西亚 地契是什么？一文看懂马来西亚地契种类 TOP 9！

地契，在英语中被称作 Land Title，也是马来西亚人俗称的 “牙兰”，这两个字衍生自马来语 Geran。地契是一份由土地局颁发给土地或物业持有人的官方文件。这份文件里详细记载着土地或物业的信息，例如注册持有人的身份信息、物业的面积与设计、土地的用途或使用权限等。

在马来西亚1965年的《国家土地法》中规定，一个合法的土地持有人必须握有地契，并且该地契必须包含其姓名、地址和身份证号码等个人资料。鉴于土地局需要该文件以核实土地持有人的信息，所有购置土地或房地产的人都会获得地契作为购买的凭据。

马来西亚共有9种地契类型，无论自住或投资，买房之前有必要了解清楚各种地契之间的差别和优缺点，以便能选出最适合自己的房产。

举例来说，假如你的房子只有总地契（Master Title）而没有个别地契 （Individual Title）或分层地契（Strata Title），那你在卖房的时候将需要经过发展商的同意才能转卖，如果联系不上发展商，你的房产有可能无法出售。在购买马来人或土著保留地契（Malay and/or Bumiputra Reserve）的房屋时，由于无法转让给非土著，导致购买者的数量受到限制。

此外，在选择永久地契（Freehold）或租赁地契（Leasehold）的房屋时，你需要考虑拥有权的权益以及房产未来的销售价值。同时，住宅地契（Residential Title）、商用地契（Commercial Title）和房屋发展法令下的商用地契（Commercial title under HDA）的物业水电费以及各种税费的计算方式也是不同的。

这篇文章将详细的分享地马来西亚9种不同类型的地契，这9种地契之间的差别以及它们各自的优缺点。

马来西亚地契种类

永久地契（Freehold）

永久地契 （Freehold）房地产的注册持有人将一直拥有该物业的产权。这种地契允许业主在房产出售或转让时，无需向州政府申请同意书（Consent）。永久地契的物业持有人去世后，可以自由将房地产的产权分配给自己的子孙或其他受益者。

一般来说，这些物业的土地所有权不会轻易被撤销。然而，如果政府需要这些土地或部分土地来进行公共发展项目，如修建地铁或高速公路等，按照大马1960年土地征收法令，政府将有权征收该土地或物业。可是，政府会按照该房地产的市价向其持有人进行赔偿。

永久地契的优势

相比于租赁地契的房地产，永久地契的房地产在产权转让或出售方面更为容易且不受那么多限制。此外，业主有权对物业或土地进行划分与分配，但需要遵循城市规划的指引。物业拥有较大的升值潜力也是这种地契的优势之一。

永久地契的缺点

市场上拥有永久地契的物业越来越稀缺，而其价格也日益飙升。鉴于永久地契物业的高购买成本，它的出租收益会相对的低。此外，市面上存在一些受限制的永久地契房地产，一般是由租赁地契转换而来，这些物业一般会有产权转让的限制。

租赁或99年地契（Leasehold）

租赁地契，俗称为99年地契，意味着房地产只是暂时租借给持有人，实际持有权归政府所有。租赁地契的期限可以是30年、50年、60年、99年、甚至999年，而999年地契的物业通常只存在于马来西亚沙巴和砂劳越州的房地产市场中。

值得留意的是，如果你购买的是99年地契的二手房产，那么你将承接上一任拥有者剩余的有效年限。例如，一处99年期限的房产已经过了30年后再次出售，购买者将继承69年的剩余年限。当租约到期时，土地需归还给州政府，若拥有者想保留该物业，他需要向土地局申请延长期限，并在获得批准后支付所需的费用。

租赁地契的房地产通常存在着一系列产权方面的限制，例如必须先获得州政府的许可才能进行产权转让。此外，这些物业在土地的运用及经营方式上也受到一定的限制。最后，租赁房地产的拥有人必须严格遵照土地法规来维持和与发展该土地，否则州政府有权将房地产收回。

租赁地契的优势

租赁地契的房地产通常位于具有发展潜力的地区，这种地区往往具有较高的投资吸引力。此外，租赁物业的售价一般低于永久物业，大约为永久物业价格的20%，因此其租金收益也相对的高。开发商通常会为这些物业预备更好的设施或激励方案，以弥补产权限制所带来的不便。

租赁地契的缺点

租赁物业最大的缺点在于其存在期限和产权限制。此外，房龄较大的租赁物业一般较难销售，因为购买者担心租赁期限无法延长。另外，许多银行不愿向房龄较高或期限少于30年的租赁房产购买者提供贷款，因为这类房产存在年限限制且价格相对较低。

Freehold vs Leasehold

马来人或土著保留地契（Malay and/or Bumiputra Reserve）

在马来西亚的新经济政策（New Economic Policy）下，为了增加大马土著在土地持有权方面的比例，我国有一些土地被划分为马来人或土著保留地契，非马来人或非土著无法购置或持有此类保留地。

根据大马的法律规章，一切土地事务均由各州政府管理。所以，不同的州属给予土著的配额标准也各不相同。比如，马六甲的土著配额可根据地区而定，可能在40%或60%、吉兰丹大多数土地属于保留地，而其他州属或联邦直辖区的土地，一般的分配标准最低为30%。

此外，土著物业的售价普遍会比非土著物业低5%至15%。这源自土著折扣制度，该制度明确规定了土著在物业上可享有的最低折扣。

土著地 （Bumiputera Lot，简称Bumi Lot）

土著地或 Bumi Lot 指的是只有土著才能购置及合法持有的土地或物业。考虑到这类地契是专门保留给土著的，因此非土著想要购买的机会实际上非常有限且过程相当困难。

一般情况下，要将这类地契转卖给非土著，必须等待很长时间，且涉及复杂的程序。而在大多数情况下，这些购买申请都不会获得批准。

除非开发商能够出示这些房地产无法售出的证明，并确保申请符合所有条件，才能将其开放转售给非土著。一旦土著地的房产改换地契后，非土著亦有机会购买这些物业。

马来人保留地（Malay Reserve Land）

马来人保留地通常被称为 Malay Reserve Land （MRL），在国语被称作 Tanah Rizab Melayu，这一概念经常被错认为土著地（Bumi Lot）。

事实上，按照大马1913年马来保留地法令 （Malay Reservation Enactment 1913），马来人保留地仅限马来人持有，非马来人不能租赁这些物业，也不能在这些土地上建设物业或从事商业活动。此外，这些土地也不能被用作抵押品交给非马来人或由非马来人持有的企业。

土著保留地契的优势

在人口密度高的土著社区，比如Sungai Buloh、Shah Alam或Banting，持有土地或房产可能是一项相当可观的投资。无论是出租还是转售，都不难找到有意接手的人。此外，如果这些土著地拥有不受限制的租赁地契，在转售给非土著时可以更顺利的取得土地局的同意。

土著保留地契的缺点

由于这类房地产只能售卖给土著居民，因此需求量相对较低。这意味着持有人在出售时可能面临一定的市场挑战，通常只能以略低于市场价的价格出售，因此获利较少，不太适合作为长期投资。此外，转让房产给非土著买家需要经过土地局的严格批准程序，大多数情况下是不被批准的。如果非土著持有人希望将房产转让给下一个非土著买家，需要重新向土地局提交申请，这增加了转让的复杂性和不确定性。

总地契（Master Title）

开发商获得土地开发许可后，土地局将授予他们一份涵盖整个开发计划的总地契（Master Title）。由于土地被购买用于房地产开发，因此开发商成为土地的合法拥有者。在该土地上进行的所有买卖交易都必须经过开发商的授权和记录。

接下来用一个比喻简单说明，总地契就像一整块披萨，而分层地契或个别地契就像从披萨中切出的一块块。这样一来，开发商会将整个披萨切成块，每块代表一个独立的单位，让购买者成为这个单位的独立拥有者。然而，共用设施如游泳池、健身房和游乐场等仍归总地契的持有者所有。

由于总地契和分层地契或个别地契之间没有冲突，并且不会影响买家的选择，所以我们在这里省略了它的优势与缺点。

分层地契（Strata Title）

分层地契（Strata Title）是特别为分层房地产（Strata Property）的个别单位所颁发的地契。分层房地产指的是将一块土地或一栋建筑物分隔成不同单位的共管物业，例如组屋、公寓、服务式公寓（Serviced Residence）或联排住宅（Townhouse）等。此外，围篱式社区管理（gated and guarded）的有地房地产也有可能归类为这类地契之下，比如 Kepong 的 Desa Park City。

根据2013年的分层管理法令（Strata Management Act 2013），分层地契的业主将拥有自己单位及附属区域（如停车位等）的拥有权。然而，建筑物下的土地则归该建筑物的持有人或开发商所有。同时，一些共享的区域如电梯、接待室、健身房或保安亭等也归属于总地契之下。

公共区域的管理与维修将由建筑物委员会（Commissioner of Buildings）的相关人员负责。而分层房地产的业主需承担缴付管理费及储备金的责任。倘若业主不愿意履行责任，建筑物管理员有权对他单位里的财产进行拍卖，或者采取法律措施。同时，该业主将无法在管理机构（Management Corporation）的股东大会上进行投票。

分层地契相当重要，因为除了作为公寓单位的持有权证明外，它还是向银行申请贷款时的抵押品证明。此外，一旦业主获得分层地契，就可以共同签署启动管理机构（Management Corporation）的成立。更重要的是，如果开发商宣告破产，持有分层地契的业主也无需担心在转售产业时与开发商联系不上以获得同意书。

分层地契的优势

分层地契物业的住户可以享用一些公共设施，如游泳池或健身房等，这些通常是个别地契住宅所没有的。此外，这类住宅一般会实行围篱式管理，提高了单位内部的安全性。在一些管理比较严格的物业中，通常也能够享有更高的隐私性。

分层地契的缺点

相较于个别地契（Individual Title），分层地契通常需要较长的申请审批时间，有些甚至需要10年以上的时间。此外，这类住宅的持有人需要额外缴付管理费和储备金，即使他们并未使用游泳池或健身房等共享设施。如果等待多年依然无法拿到分层地契的房子在转卖时可能会面临买家申请不到银行贷款的困难。

个别地契（Individual Title）

个别地契（Individual Title）是颁发给一整片土地上唯一的房产业主的地契。一般来说，这类地契是保留给有地房地产（Landed Property），比如单层或双层排屋、半独立式住宅和独栋别墅等。这种地契会详细记录物业的范围、其产权信息以及当前拥有者的个人资料。一旦发展项目完成，开发商会将个别单位转交给房产买家，并开始向土地局递交个别地契的申请。

个别地契的产权期限会根据土地类型的不同而定。假如你拥有的是永久地契，那么该土地及物业的所有权将一直归你所有。假如你持有的是租赁地契，那么该物业的产权将在租约期限内归你所有，可是一旦租约到期，你需要将土地交还给州政府，除非你提前申请延长期限并缴付相关费用。假如你持有的是土著地，那么所有权将按照永久或租赁的条款来确定。

个别地契的优势

个别地契的物业持有人无需承担公共设施的维护责任及费用，他们只需管理好自己房子区域的事情即可。此外，与分层地契相比，个别地契的申请审批时间通常较短，业主可以很快获得属于自己房产的地契。个别地契的物业还有另一个优势，即通常拥有更多的空位可供屋主停放车辆，而分层地契的停车位一般较为有限。

个别地契的缺点

基本上，个别地契或分层地契并不会对物业的价格带来太大的影响，更多取决于地段和位置。只是个别地契的物业一般会比分层地契的物业拥有更高的价格，因为它的拥有权包括土地而且面积一般比较大。此外，个别地契的房产持有人一般无法享用游泳池或健身房等设施，因为个别地契的物业普遍上不会配备这些设施。

Strata Title vs Master Title

Strata Title vs Individual Title

住宅地契（Residential Title）

住宅地契（Residential Title）是颁发给用于居住的房地产的地契。这类地契通常适用于有地房地产（Landed Property）、公寓 （Condominium）、出租公寓（Apartment）或组屋（Flat）等住宅。持有这类地契的房产只可以用于居住，或者短期出租给别人用于居住，从而获取额外收益。

然而，这类地契的房地产不能用于商业活动。倘若持有人想将住宅改建为商铺，他需要向州政府申请将住宅地契改换成商用地契。州政府会按照该物业所在的区域和位置的发展计划来判断是否同意此类申请。

住宅地契的房地产设计一般上更加注重隐私，同时保安管控也相对严密，对外来访客也会进行更严格的筛查。这类房产提供了更舒适的居住环境，避免了过多的嘈杂或喧闹。此外，住宅地契的物业不会有过高的人口密度，适合那些不喜欢挤电梯或上班时人群拥挤的人。

住宅地契的优势

由于这类地契的物业受1966年房屋发展法令（Housing Development Act 1966，简称 HDA）保护，因此业主需要缴付的地税、门牌税或水电费都不会太贵。而且，该法令也规定开发商一定要在买卖合约（S&P）所设定的期限内将建好的房产交付给购买者。再者，住宅地契的物业持有人向银行贷款时，可以获得高达90%的贷款，但仅限于前两间房产。如果购买超过三间房产，则只能获得70%的借贷数额。

住宅地契的缺点

住宅地契的物业不如商用地契的物业来得方便，可以直接下楼就能购物，这类业主一般需要到附近的商场去购买日常用品。这类地契的令一个缺点是，业主不能随便将其改造成工作室。

商用地契（Commercial Title）

商用地契（Commercial Title）是颁发给用于商业经营或相关交易的房地产的地契。这类地契通常适用于小型灵活办公单位（SoFo）、小型多功能办公单位（SoVo）及店屋（Shophouse）等物业。这类地契的房地产不能被改建成住宅，比如，业主不能在单位内设有厨房、不能全天开冷气、必须备有灭火器等。

此外，这些类型的房产大多数建设在购物商场或零售店铺上，因此人来人往，很容易制造吵杂声，隐私度和安全性一般比住宅地契的房产低。再者，这类住宅的人口密度普遍较高，容易导致交通堵塞或公共设施拥挤的情况。

商用地契的优势

如果买家追求便利的生活方式，拥有零售特点的商用地契房产会是不错的选择，业主只需出门乘搭电梯到楼下的商场就可以用餐、购物或娱乐。想象一下，作为一个有孩子的家庭，朋友约你出来聊天，你们可以在楼下商场碰面。如果孩子有紧急状况，你可以立即回家，只因有这种便利。

商用地契的缺点

值得关注的是，商用地契物业不受1966年房屋发展法令（Housing Development Act 1966）管制，因此地税、门牌税及水电费通常较高，原因是这些物业都按照商业标准收费。此外，这类物业的水电申请一般需要缴付更多的定金。再者，如果开发商没有按照买卖合约（S&P）约定的期限交房，购买者也无权向他们提出索赔。最后，商用房地产的贷款额度普遍会比住宅房地产低，最多只能获得80%至85%的额度，而且借贷期限只有25年。

Residential Title vs Commercial Title

房屋发展法令下的商用地契（Commercial title under HDA）

房屋发展法令下的商用地契（Commercial title under HDA）是颁发给服务式公寓（Serviced Residence）和小型家居办公单位（SoHo）这两种房型，它们可供自住或出租投资。这两种类型的物业受1966年房屋发展法令（Housing Development Act 1966）的保护，因此它们的买卖合约（S&P）是按照该法令拟定的。

根据房屋发展法令，商用地契适用于服务式公寓和小型家居办公单位这两种房型，它们可供自住或出租投资。这两种类型的物业受1966年房屋发展法令的保护，因此它们的买卖合约是按照该法令的条规拟定的。

房屋发展法令下的商用地契的优势

拥有这类地契的物业，在借贷额度和借贷期限方面，与住宅地契的物业相同。持有人可以获得90%的贷款来购买前两间房产，而购买三间以上则获得70%的额度。此外，这类房产的持有人可以向政府申请将电费改换成住宅地契的费率。想要改换费率的持有人必须先在该物业居住一个月，然后携带身份证及电费账单到国家能源公司（TNB），填妥并递交申请改换的表格，然后缴付 RM 10 的行政费即可。

房屋发展法令下的商用地契的缺点

拥有这类地契的物业持有人需要按照商用地契的税率来缴付地税和门牌税。另外，这类物业的水费也是按照商用地契的标准来计算的，所以会比住宅地契的物业更贵。由于这类房型是根据商用概念来建造，隐私度及安全性自然比住宅地契的物业低。

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